從坐擁上萬億美元資產(chǎn)的“巨無霸”，到資不抵債從資本市場黯然退市，“兩房”（房利美、房地美）可以說是美國房地產(chǎn)市場從盛到衰最真實的寫照。作為占有美國住房按揭抵押貸款市場四分之三份額的政策性金融機構(gòu)，“兩房”的生死存亡維系著美國住房金融市場的命運，也關(guān)乎美國經(jīng)濟的未來。

“兩房”代表著被濫用的國家特權(quán)?！皟煞俊睔v來享受了幾乎與美國主權(quán)債券同樣低的融資成本，從而客觀上刺激了“兩房”機構(gòu)漠視風(fēng)險肆無忌憚地擴張業(yè)務(wù)，資產(chǎn)負債平衡表急劇膨脹，成為了占據(jù)美國住房與金融體系中心位置的兩家超級住房融資機構(gòu)?！皟煞俊钡木薮髽I(yè)務(wù)量扭曲了美國住房融資市場的風(fēng)險定價，客觀上助長了美國住房價格近年來的扶搖攀升和房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

首先，“兩房”是美國政府反住房金融危機的產(chǎn)物?！皟煞俊笔?0世紀30年代大蕭條時期，羅斯福政府反住房危機的產(chǎn)物。

對于美國的銀行業(yè)而言，住房抵押貸款舉足輕重。在20世紀30年代大蕭條后，美國的銀行業(yè)受到“Q條款”的約束，存款利率是受到限制的。美國政府對銀行存款利率進行限制的目的是為了保護銀行的盈利水平，因為住房抵押貸款期限長，且以固定利率為主，如果讓存款利率任意浮動，數(shù)以千計的商業(yè)銀行和儲蓄貸款機構(gòu)將面臨巨大的利率風(fēng)險。但控制存款利率并沒有使銀行擺脫危機，在20世紀70年代高通脹時代，美國市場利率大幅度上升，資金的大量流失使銀行和儲蓄機構(gòu)無錢可貸并出現(xiàn)流動性危機。

因此，大蕭條后如何增加住房金融市場的流動性成為美國金融領(lǐng)域的重大問題，房利美、房地美由此誕生?！皟煞俊钡闹饕獦I(yè)務(wù)是致力于積極探索和培育住宅抵押二級市場，即通過從銀行、其他金融機構(gòu)購買住房抵押貸款、打包上市、證券化，來支持美國住宅金融市場的穩(wěn)定性、流動性和提高國民購房的可支付能力等政府公共政策目標，因此“兩房”實際充當(dāng)著美國房地產(chǎn)金融市場中“中央銀行”的角色。

其次，政府信用的隱性擔(dān)保是“兩房”盈利模式的核心。由于有政府隱性擔(dān)保使“兩房”享有等同于主權(quán)待遇的金邊債券。政府隱性擔(dān)保意味著利潤被私有化，損失卻被社會化。因此“兩房”也被市場稱為“由聯(lián)邦政府特許，股東持有，納稅人為風(fēng)險買單”的盈利模式。

為支持這兩大住房金融公司，政府提供多種特殊優(yōu)惠政策，具體包括：公司發(fā)行的證券可免去聯(lián)邦證券委員會的審批，是各金融機構(gòu)可以無限持有的資產(chǎn)，并可作為聯(lián)邦儲備銀行貼現(xiàn)貸款和信用貸款的合格擔(dān)保品；公司在必要時可獲得財政部最高22．5億美元的資金支持；公司經(jīng)營范圍不受州界和地域的限制，不需地方監(jiān)督部門的認可和批準；公司在依法留足資本金后，經(jīng)營收入歸股東所有等。在政府優(yōu)惠政策激勵和股東們的利益驅(qū)動雙重作用下，兩大公司的業(yè)務(wù)和資產(chǎn)規(guī)模在快速擴張，接管前“兩房”持有大約5．4萬億美元的抵押貸款債權(quán)，占整個按揭市場規(guī)模的44％。截至2008年年底“兩房”的債務(wù)總額（長短期債券和“兩房”發(fā)行的MBS）超過了5萬億美元，成為掌控國家特權(quán)和壟斷資本的“巨無霸”。

而金融危機中為了救助這兩個“大而不能倒”的企業(yè)，美國政府可謂不遺余力。為此，美國政府“三管齊下”，從金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表的資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益三方入手，以前所未有的規(guī)模和非常規(guī)的政策，對“兩房”實施全面的金融救助。“兩房”形成了對政府政策救贖的高度依賴。目前，“兩房”已合計動用了美國聯(lián)邦政府1483億美元救助資金，兩房債券占美聯(lián)儲資產(chǎn)負債表的近五成，截至8月5日，兩房債券占美聯(lián)儲資產(chǎn)的48％。美國國會預(yù)算辦公室預(yù)計，按照目前方式運作下去，2009至2019年，“兩房”將總共花費納稅人近4000億美元，“兩房”正成為吞噬美國納稅人的“債務(wù)黑洞”。

而市場并未收住繼續(xù)下跌的腳步。全美地產(chǎn)經(jīng)濟協(xié)會烴AR犑據(jù)顯示，美國6月成屋簽約銷售指數(shù)下降2．6％，至75．7，與上年同期相比下降了近20％。全美東北部、中西部、西部三個區(qū)域的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下降，與2009年同期相比降幅均超過2位數(shù)。6月，占美國住房市場90％以上的二手房銷售環(huán)比連續(xù)兩個月下跌，跌幅擴大到5．1％。美國政府已經(jīng)意識到，該要對美國住房金融市場進行重建了。

美國財政部近日表示，奧巴馬政府將全力推動住房融資市場改革，并將于今日就解決“兩房”問題召開專門會議，計劃在2011年1月之前向國會提交一份全面的住房融資市場改革提案。

“兩房”未來到底將何去何從？卡托研究所客座研究員克林指出，政府首先應(yīng)該將不良資產(chǎn)清除出去。之后，資產(chǎn)負債表重回健康狀態(tài)的剩余部分有三種選擇方案：其一，繼續(xù)讓“兩房”運作。其二，讓“兩房”的監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融局或另一家政府支持企業(yè)吉利美替代“兩房”來行使其功能。其三，讓私人部門來取代“兩房”。

無論如何，這里有一個更大的問題是，次級抵押貸款的資產(chǎn)泡沫破滅之后“兩房”給美國金融體系內(nèi)部帶來大量有毒資產(chǎn)。而這些有毒資產(chǎn)基本上沒有得到處理，而是用修改會計規(guī)則和凍結(jié)債務(wù)清償?shù)姆绞?，暫時將金融機構(gòu)的壞賬掩蓋起來，或移至美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表中，有毒資產(chǎn)并未被消除。是完全國有化，或者對其進行債務(wù)重組，再或是進行私有化改造，“兩房”的命運如何將是關(guān)系美國未來命運的，美國住房金融改革如果不觸動“兩房”毒瘤恐怕難有未來。