雖然北京市統(tǒng)計(jì)局和市住建委均表示將嚴(yán)厲打擊“陰陽(yáng)合同”，但是，記者本周隨機(jī)暗訪了豐臺(tái)、朝陽(yáng)、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現(xiàn)不僅“陰陽(yáng)合同”沒(méi)有任何收斂，避稅途徑更是五花八門(mén)，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅并非唯一途徑。
北京市統(tǒng)計(jì)局4日公布二手住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況，其商品住宅成交均價(jià)明顯低于市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格的數(shù)據(jù)，受到市場(chǎng)強(qiáng)烈質(zhì)疑。為此，統(tǒng)計(jì)局5日在官網(wǎng)發(fā)布說(shuō)明，指出導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布的二手房交易價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格有偏差的問(wèn)題的主要原因是“兩個(gè)價(jià)格”，即“陰陽(yáng)合同”。隨后，市統(tǒng)計(jì)局對(duì)媒體表示，一旦發(fā)現(xiàn)房屋銷售虛報(bào)價(jià)格的，最高將處以20萬(wàn)元的罰款；市住建委亦提醒購(gòu)房者，“陰陽(yáng)合同”可能因涉及違法而無(wú)效。
“客戶只要有足夠的首付能力，業(yè)主又不是完全不配合，交易都會(huì)采用‘陰陽(yáng)合同’的方式來(lái)避稅，這非常普遍?！北本┮恢?a href="http://www.luxwatt.cn/flcs/list_19.html" target="_blank" class="keywordlink">房地產(chǎn)中介資深經(jīng)紀(jì)人趙先生向記者坦言。
雖然市統(tǒng)計(jì)局和市住建委均表示將嚴(yán)厲打擊“陰陽(yáng)合同”，但是，記者本周隨機(jī)暗訪了豐臺(tái)、朝陽(yáng)、通州等區(qū)縣多家中介，發(fā)現(xiàn)不僅“陰陽(yáng)合同”沒(méi)有任何收斂，避稅途徑更是五花八門(mén)，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅并非唯一途徑。
一紙“陰陽(yáng)合同”省了21萬(wàn)
在朝青板塊甘露園區(qū)域，當(dāng)前二手房的均價(jià)約為24000元/平米，而該地區(qū)二手房交易的地區(qū)指導(dǎo)價(jià)僅為5000元/平米；值得注意的是，在甘露園，如果房產(chǎn)成交總價(jià)超過(guò)198萬(wàn)，將被視為非普通住宅進(jìn)行征稅。
魏女士計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)一套110平米，總價(jià)240萬(wàn)元的兩居室，業(yè)主原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)為110萬(wàn)元，房齡為3年。
中介機(jī)構(gòu)為她算了這樣一筆賬：如果正常交稅，稅收將按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收，稅率為營(yíng)業(yè)稅5.5%、契稅3%、個(gè)稅1%；經(jīng)計(jì)算，總稅款將達(dá)到22.8萬(wàn)元。
如果魏女士能夠全款支付房款，中介機(jī)構(gòu)會(huì)使網(wǎng)簽合同的成交價(jià)和業(yè)主原始購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相等，即110萬(wàn)元，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅的免征；契稅按照成交價(jià)1.5%的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收，總稅款僅為1.65萬(wàn)元。
資深經(jīng)紀(jì)人趙先生告訴記者：“在我看來(lái)，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)的存在，一定程度上就像是政府對(duì)陰陽(yáng)合同的一種默許，稅收標(biāo)準(zhǔn)不能再低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，不過(guò)地區(qū)指導(dǎo)價(jià)確實(shí)太低了。”
避稅渠道名目繁多
記者通過(guò)查訪多家中介，發(fā)現(xiàn)“陰陽(yáng)合同”其實(shí)并非避稅的唯一途徑。
兩次網(wǎng)簽
由于銀行貸款是按照網(wǎng)簽價(jià)格審批的，對(duì)于一些首付能力差的購(gòu)房者，是不可能通過(guò)做低網(wǎng)簽價(jià)來(lái)避稅的，勁松地區(qū)某中介經(jīng)紀(jì)人向記者建議了另一種方法——兩次網(wǎng)簽。
據(jù)該經(jīng)紀(jì)人劉先生介紹：“我們可以先幫您做一次成交價(jià)格高的網(wǎng)簽，用來(lái)批貸款；等貸款做得差不多了，第一次網(wǎng)簽撤銷，重新做一次價(jià)格低的網(wǎng)簽，用來(lái)交稅過(guò)戶?！蓖ㄟ^(guò)“兩次網(wǎng)簽”的方法，既可以保證貸款，又可以減少稅收。
不過(guò)在記者的追問(wèn)下，劉先生也透露：“兩次網(wǎng)簽是存在風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)樵诰W(wǎng)簽系統(tǒng)上有兩次網(wǎng)簽的記錄，合同號(hào)不一樣，如果銀行查得嚴(yán)，貸款就有可能出問(wèn)題?！辈贿^(guò)他一再保證：“我們和銀行的關(guān)系好，以前是有成功案例的?！?/p>
全款支付后做抵押貸款
在一些規(guī)模比較大的中介機(jī)構(gòu)，多位經(jīng)紀(jì)人出于穩(wěn)妥考慮，都不建議記者采用“兩次網(wǎng)簽”的方法來(lái)避稅，而為記者提供了另一種方法——先借錢(qián)全款支付房款，再通過(guò)辦理房產(chǎn)抵押貸款還錢(qián)。
經(jīng)紀(jì)人高女士對(duì)記者解釋說(shuō)：“您可以先和親戚朋友借錢(qián)，全款買(mǎi)房，這樣的稅收是最低的。等房產(chǎn)過(guò)戶了，再通過(guò)我們的合作銀行辦理抵押貸款，把錢(qián)還給親戚朋友，一舉兩得?！辈贿^(guò)，據(jù)記者了解，購(gòu)房后的房產(chǎn)抵押貸款最高只能貸到評(píng)估價(jià)的6成。
巨額稅收漏洞
當(dāng)談到二手房買(mǎi)賣(mài)的避稅問(wèn)題，記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士幾乎都保持了沉默。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)資深人士預(yù)測(cè)，今年二手房交易保守估計(jì)的逃稅額度就在20億元左右。他告訴記者：今年至少有5000套經(jīng)濟(jì)適用房辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)，暫且按照均價(jià)1.5萬(wàn)元/平米，每套120平米計(jì)算，一套房應(yīng)該納稅的金額是：10%綜合地價(jià)款×房屋面積=1500元×120平方米=18萬(wàn)元。但是事實(shí)上，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”都是按照地區(qū)指導(dǎo)價(jià)完成納稅的，暫以4000元/平米來(lái)計(jì)算地區(qū)指導(dǎo)價(jià)，每套“經(jīng)轉(zhuǎn)商”納稅僅4.8萬(wàn)元，一套逃稅13.2萬(wàn)元，5000套逃稅額就高達(dá)6.6億元；而如果將整個(gè)二手房市場(chǎng)計(jì)算在內(nèi)，數(shù)額會(huì)無(wú)比巨大。
但是也有剛需購(gòu)房者對(duì)記者抱怨：“買(mǎi)套房子現(xiàn)在動(dòng)輒就要150萬(wàn)以上，所有稅款又都是轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，如果再加上十多萬(wàn)的稅，就更不可能買(mǎi)房了?！?/p>
律師連線
二手房買(mǎi)賣(mài)如何遠(yuǎn)離潛在威脅
“陰陽(yáng)合同”、“無(wú)房本買(mǎi)賣(mài)”等現(xiàn)象，對(duì)于房產(chǎn)過(guò)戶都會(huì)產(chǎn)生潛在的威脅?！瓣庩?yáng)合同”危害何在？“無(wú)房本房產(chǎn)”能不能買(mǎi)？二手房買(mǎi)賣(mài)有哪些合同陷阱？本周，本報(bào)特邀北京海勤律師事務(wù)所俞延彬律師，就大家共同關(guān)心的話題進(jìn)行探討。
●簽訂“陰陽(yáng)合同”的主要有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
●律師回復(fù)：
二手房交易中，中介機(jī)構(gòu)往往為促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，會(huì)推薦各種方式進(jìn)行逃稅、避稅，最常用的手段即簽訂“陰陽(yáng)合同”，且常常被中介機(jī)構(gòu)冠以“合理避稅”。但是，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方都存在較大風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)如下：
1。陰陽(yáng)合同的避稅行為系一種典型的偷稅行為，一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出，交易雙方將面臨偷稅款數(shù)倍的罰款，可謂得不償失。
2。如果買(mǎi)房人違背誠(chéng)信原則，堅(jiān)持以低報(bào)的合同價(jià)作為房屋交易價(jià)支付，而賣(mài)房人不能提供真實(shí)的交易價(jià)格時(shí)，賣(mài)房人將面臨巨額的售房款損失。
3。因交易時(shí)虛報(bào)房?jī)r(jià)，買(mǎi)房人再次將房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，不僅房屋再次評(píng)估時(shí)的評(píng)估值將降低，而且房屋再次出售時(shí)，與前次房屋的買(mǎi)入價(jià)差額很大，再次繳稅時(shí)也會(huì)多繳稅款。
●買(mǎi)賣(mài)二手房簽訂合同時(shí)，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
●律師回復(fù)：
在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，除需要核驗(yàn)房產(chǎn)證及合同簽約人的身份信息外，還應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：
1。注意房產(chǎn)是否存在其他共有權(quán)人，特別是未在房產(chǎn)證上列明的房屋共有權(quán)人，例如房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，出售房屋需要征得配偶同意。
2。注意合同的核心條款，即付款方式和付款時(shí)間、房屋的交付等，特別是在如今限制多套房屋貸款的政策環(huán)境下，對(duì)于貸款的數(shù)額，無(wú)法辦理貸款時(shí)的處理方式都要提前作出約定。
3。明確約定違約責(zé)任條款，以防一方在利益驅(qū)使下，以解除合同并支付違約金作為代價(jià)，但卻獲取更大的利益。
4。在通過(guò)中介機(jī)構(gòu)辦理二手房交易時(shí)，一方面中介機(jī)構(gòu)收取的各項(xiàng)費(fèi)用要予以列明，另一方面需將中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)作出明確約定，如果能夠留存一部分中介費(fèi)，待房屋過(guò)戶交易完成時(shí)再支付給中介機(jī)構(gòu)，將更加有利于在中介機(jī)構(gòu)的協(xié)助下順利完成房屋交易。
5。如果對(duì)二手房交易的政策法規(guī)不是非常了解，建議咨詢或委托專業(yè)律師協(xié)同進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂，以及相應(yīng)的房屋過(guò)戶手續(xù)。
●購(gòu)買(mǎi)“無(wú)房本房產(chǎn)”，買(mǎi)方如何保障自身權(quán)益？
●律師回復(fù)：
在房?jī)r(jià)大幅上漲時(shí)，賣(mài)房人存在較大的毀約風(fēng)險(xiǎn)；因此對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)“無(wú)房本房產(chǎn)”存在很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)生糾紛，買(mǎi)房人可以選擇采取以下兩種方式中的一種，以保障自身的合法權(quán)益。
1。買(mǎi)房人要求賣(mài)房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償經(jīng)濟(jì)損失。依據(jù)我國(guó)合同法的相關(guān)規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加?！奔促I(mǎi)房人有權(quán)依照實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失主張賠償。
2。買(mǎi)房人要求賣(mài)房人繼續(xù)履行合同，即辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)如果買(mǎi)房人對(duì)于該房屋有著迫切的需求時(shí)，建議買(mǎi)房人在提起訴訟前辦理訴前財(cái)產(chǎn)保全，將爭(zhēng)議房產(chǎn)予以保全，限制辦理過(guò)戶手續(xù)，以防止發(fā)生賣(mài)房人將房屋另售他人并辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，法院無(wú)法支持買(mǎi)房人繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求事項(xiàng)。
