受政策調(diào)控影響，投資客逐漸離場。在北京的一些新小區(qū)中，大批投資客的房源在中介處掛牌銷售，價(jià)格也比市場價(jià)優(yōu)惠很多。然而，在這些房子中，不少都是收房后還沒有拿到房產(chǎn)證的，出于價(jià)格誘惑，不少購房者冒險(xiǎn)買房，但業(yè)內(nèi)提醒這種交易風(fēng)險(xiǎn)很大。

無產(chǎn)權(quán)證新房遭拋售

新政后，中介市場也受到?jīng)_擊，在亞運(yùn)村某新樓盤門口，中介就地?cái)[出房源，其中大部分是該樓盤的房源。中介人員告訴記者，這個(gè)樓盤是現(xiàn)房，2009年12月開盤，到今年3月已經(jīng)賣完了。但是現(xiàn)在很多業(yè)主都在往外賣房，他們的手中收集了這個(gè)樓盤大量的房源，從60平米一居到88-130平米的兩居不等。由于才收房不久，拿到房產(chǎn)證的業(yè)主并不多。

記者詢問中介，沒有房產(chǎn)證能否交易過戶。中介人員表示，買賣雙方先簽訂一個(gè)買賣合同，付一筆首付或者定金給業(yè)主，待房產(chǎn)證下來再進(jìn)行網(wǎng)簽、過戶等手續(xù)，辦理過程與二手房過戶手續(xù)是一樣的。如果原來的房子有貸款，必須先還貸再賣。如果購房者要貸款，也得在房子還完貸款解押后才能重新辦理。

據(jù)我愛我家副總裁胡景暉介紹，新政之前，房地產(chǎn)市場投資性需求占比很重，每個(gè)新盤項(xiàng)目都會(huì)有這樣的房源?！皶簳r(shí)沒有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)一般以比市場價(jià)低5%-10%的價(jià)格掛出來?！北本┲性禺a(chǎn)研究部張大偉表示，市場好的時(shí)候，暫時(shí)沒有產(chǎn)權(quán)的房子也很好賣，因?yàn)榉孔庸┎粦?yīng)求，如果地段、戶型各方面都比較好，價(jià)格又比市場價(jià)偏低，購房者可能會(huì)忽視交易的風(fēng)險(xiǎn)，來買這類房源。

購房者風(fēng)險(xiǎn)巨大

張大偉表示，房子拿到產(chǎn)權(quán)證才能交易，沒有拿到產(chǎn)權(quán)證就賣給購房者只能算遠(yuǎn)期交易，產(chǎn)權(quán)證到手后才能生效。由于購房者看不到房產(chǎn)證，不清楚房子的具體情況，因此也有可能賣主一房N賣，購房者交了錢，卻買不到房子，其中的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

陶小姐從去年3、4月份就開始陸陸續(xù)續(xù)地看房子。由于一直沒碰到合適的，所以也就錯(cuò)過了最好的時(shí)機(jī)。2009年5月，她在東四環(huán)看中了一套80多平米的兩居室，室內(nèi)格局很好，東西通透，社區(qū)也很大，但要到2009年9月份房產(chǎn)證才下來。該房子的業(yè)主是個(gè)炒房客，他在一個(gè)單元里一起買了兩套，一套已經(jīng)賣出去了，而另一套也正在出售過程中。陶小姐特別喜歡這個(gè)房子，就與賣主簽訂了買賣合同，并給房主付了全款。為了降低風(fēng)險(xiǎn)，陶小姐與賣主一起到公證處進(jìn)行了公證，由陶小姐代替房主將這套房子的房產(chǎn)證辦下來，盡快過戶。

雖然付完全款并拿到了房子的所有鑰匙，但在交易后的一個(gè)月，陶小姐每天提心吊膽的，害怕賣主變卦，而自己把錢都給了房主，手中卻沒有任何可以保護(hù)自己權(quán)益的東西。還好房主比較講信用，房本下來以后，與陶小姐一起辦完過戶后，陶小姐才算安下心來?！爱?dāng)時(shí)膽子太大了，現(xiàn)在想想都后怕，以我的經(jīng)歷來看，我奉勸所有購房人，盡量不要買還沒有產(chǎn)權(quán)的房子，當(dāng)初我拿手中的錢可選擇面也很廣?！碧招〗阏f。

事實(shí)上，在房價(jià)上漲的過程中，二手房賣主毀約的情況屢見不鮮，毀約購房者還能要回定金和一定的補(bǔ)償，而在沒有房產(chǎn)證和網(wǎng)簽的情況下，賣主毀約的成本更低。

■ 律師建議

協(xié)議盡量寫完備

如果真的要買這類房子，北京問天律師事務(wù)所律師李雪森建議，首先是一定要到物業(yè)或開發(fā)商那里核實(shí)賣方情況。其次，為了保護(hù)自身的權(quán)益，要加大違約責(zé)任，如雙倍返還定金，協(xié)議雖然不一定會(huì)有什么效力，但是寫得完備一些，可以給賣主壓力。為了能安全過戶，最好約定過戶日期，把交易辦下來。

李雪森表示，從傳統(tǒng)的意義上來講，除了開發(fā)商賣期房外，有產(chǎn)權(quán)證的房屋才能買賣。沒有產(chǎn)權(quán)的二手房交易，可以判定為無效合同，不受法律保護(hù)。但是法律界又有另一解釋，雖然產(chǎn)權(quán)證還沒有下來，但雙方簽訂的買賣合同，是雙方利益的表達(dá)，如果沒有重大的違法行為，也是有效的，必須履行的。對(duì)于合同的有效無效，要看法官的具體裁判。

李律師建議，買沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，本身是一種有瑕疵的交易，無法全部規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。既然購房者選擇這樣暫時(shí)還沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，那就要承受這其中的風(fēng)險(xiǎn)，不像有產(chǎn)權(quán)證的房屋交易保護(hù)購房者權(quán)益那么地完整。如果發(fā)生違約，至少要保證已付給賣主資金的安全。

采寫/實(shí)習(xí)記者 袁玥