“售農(nóng)家院，依山而居，獨(dú)戶獨(dú)院，學(xué)種菜，12萬(wàn)元起．．．．．．”這樣的廣告吸引了不少市民的目光。在市郊購(gòu)置這樣一個(gè)田間小院，放假的時(shí)候過(guò)去住住，遠(yuǎn)離城市的喧囂與熱鬧，享受農(nóng)家樂(lè)趣，似乎頗有點(diǎn)“采菊東籬下，悠然見南山”的味道。

然而，這樣的田間小院真如廣告上說(shuō)的那么美好嗎？它的真實(shí)身份是什么？經(jīng)記者調(diào)查，它們多數(shù)屬于“農(nóng)業(yè)別墅”或者“大棚別墅”，是小產(chǎn)權(quán)房，不受法律保護(hù)。

□本刊見習(xí)記者唐潔薇

小產(chǎn)權(quán)房新變種——“生態(tài)別墅”

盡管政府部門嚴(yán)查，但還是有一些“野別墅”改頭換面，以“生態(tài)農(nóng)業(yè)房”的名義出現(xiàn)在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)。

家住英雄山附近的張大爺退休在家多年，前不久，張大爺散步時(shí)，有人遞給他這樣的小廣告：“售農(nóng)家院，依山而居，獨(dú)戶獨(dú)院，學(xué)種菜，12萬(wàn)元起．．．．．．”

張大爺老家在農(nóng)村，自己也曾在農(nóng)村生活過(guò)二十多年，退休之后，也曾想過(guò)在郊區(qū)買塊地，種種菜，過(guò)一個(gè)安適的晚年。對(duì)小廣告上所描述的田園生活，張大爺心動(dòng)了。于是，他撥打了廣告上的聯(lián)系電話，廣告發(fā)布者吳女士稱，別墅位于南部山區(qū)柳埠生態(tài)園，面積有兩百多平米的，也有一百二十平米的，都是獨(dú)立小院，還帶有車庫(kù)，兩百多平米的售價(jià)在22萬(wàn)元，一百二十平米的售價(jià)在12萬(wàn)元左右，手續(xù)齊全。對(duì)此，張大爺有點(diǎn)疑惑了：這別墅的價(jià)格怎么這么便宜，而且還手續(xù)齊全？

這樣的價(jià)格，相比于市區(qū)內(nèi)每平米接近萬(wàn)元的商品房，確實(shí)十分誘人。

然而，業(yè)內(nèi)人士告訴《齊魯周刊》記者，這種位于生態(tài)園內(nèi)的房子多數(shù)屬于“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”或“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”，也有人叫它“耕地房”或“大棚別墅”，又被稱為“野別墅”，性質(zhì)上是小產(chǎn)權(quán)房。

如今，在全國(guó)各地的郊區(qū)都有不少開發(fā)商偷偷用“設(shè)施農(nóng)業(yè)”的名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以修建大棚管護(hù)房為名，開發(fā)“農(nóng)家別墅”對(duì)外出售。

“現(xiàn)在國(guó)家禁止小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行交易，由于利益的驅(qū)使，一些人開始琢磨長(zhǎng)期租賃土地開發(fā)生態(tài)房出租賺錢，逐步演變成為了變相的小產(chǎn)權(quán)房交易。”相關(guān)人士分析認(rèn)為，開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園，表明這項(xiàng)開發(fā)符合政策要求。

在“生態(tài)別墅”銷售過(guò)程中，開發(fā)商往往都會(huì)稱“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”比小產(chǎn)權(quán)房“安全”，比商品房“便宜”。

對(duì)此，《齊魯周刊》記者咨詢了北京齊致律師事務(wù)所濟(jì)南分所王朝進(jìn)律師。據(jù)王律師介紹，這種建在集體土地上的“生態(tài)別墅”在性質(zhì)上屬于小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家是不允許的，同樣不受法律保護(hù)。

王律師向記者解釋，這類房屋的購(gòu)買者與開發(fā)商簽訂的合同實(shí)際上屬于租地合同。這樣一來(lái)，開發(fā)商就把風(fēng)險(xiǎn)推給了業(yè)主，自己的風(fēng)險(xiǎn)大大減少。在發(fā)生糾紛時(shí)，如果法院認(rèn)定該租地合同屬于以合法形式掩蓋非法目的，確認(rèn)租地合同無(wú)效，就無(wú)法讓開發(fā)商退還承租人的前期投入，讓業(yè)主“血本無(wú)歸”。

而且，在規(guī)劃圖紙上，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”一般標(biāo)明的是配套用房，有的甚至是大棚，沒(méi)有標(biāo)明是用來(lái)居住的。因此，“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的建筑物性質(zhì)不明確。而《物權(quán)法》保護(hù)的是合法的物權(quán)，所以發(fā)生糾紛后，法院很難用保護(hù)住宅的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維護(hù)承租人的權(quán)利。

本刊記者日前從網(wǎng)上看到濟(jì)南這樣一則售房信息，“本別墅依山而居，坐北朝南，周圍空氣清新，置身在天然氧吧之中，環(huán)境幽靜，風(fēng)水極佳，有小院，帶車庫(kù)。交通方便，乘坐67路公交車直達(dá)，由市區(qū)開車去只需要半小時(shí)即到”。

記者通過(guò)網(wǎng)頁(yè)上留下的聯(lián)系方式，以買房的名義，聯(lián)系到此別墅的代理中介。一位王姓經(jīng)紀(jì)人向記者介紹，別墅位于南部山區(qū)柳埠鎮(zhèn)，現(xiàn)在主體已經(jīng)完工，戶主正在進(jìn)行外體的粉刷，很快就可以入住，有車庫(kù)，建筑面積268平米，每平米的售價(jià)2425元，“沒(méi)有房產(chǎn)證，辦的是大證，但可以放心的購(gòu)買，房子是安全的。如果看房后覺得合適，價(jià)格還可以再商量，但購(gòu)房的時(shí)候要一次性付清房款”。

濟(jì)南正規(guī)別墅房源少，每套至少不下200萬(wàn)

據(jù)了解，去年年初，在北京周邊，“農(nóng)家別墅”曾經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)多套，在城市人群中很有市場(chǎng)，后被北京市國(guó)土資源局進(jìn)行了集中清理。

和迫于高房?jī)r(jià)下選擇小產(chǎn)權(quán)房的剛性需求者不同，這類購(gòu)房者追求的是環(huán)境的幽靜和農(nóng)家的樂(lè)趣。這一情況也反映出，隨著城市生活節(jié)奏的加快，不少都市人產(chǎn)生了有朝一日“解甲歸田”的愿望。

但據(jù)《齊魯周刊》記者了解，除了這些“野別墅”，目前濟(jì)南掛牌出售的正規(guī)獨(dú)棟小院房源很少，濟(jì)南人“大隱隱于市”的夢(mèng)想難實(shí)現(xiàn)。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部的羅經(jīng)理介紹，濟(jì)南正規(guī)房源的別墅很少，而且售價(jià)很高，每套在200萬(wàn)元以上，在中介掛牌出售的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的別墅也不多，“咨詢這類別墅的以老年人居多，不過(guò)，我們也不推薦，畢竟辦不下房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)大。”

瑪雅房屋順鑫加盟店銷售經(jīng)理王靜表示，這樣的小產(chǎn)權(quán)別墅不能做銀行按揭貸款，需要一次性付清房款，而且位置都比較偏遠(yuǎn)。

證件齊全的老房子則多數(shù)在等待政府拆遷，以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。戶主多選擇出租的方式，不會(huì)出售。有的房子年久失修，周圍居民也很雜亂，所以承租的多為外來(lái)務(wù)工人員，或者做開店面、廠房之類的商業(yè)用途。

瑪雅房屋和平店經(jīng)紀(jì)人齊建春向記者介紹，市區(qū)小產(chǎn)權(quán)獨(dú)棟小院的價(jià)格如今也不是很便宜了，靠近市區(qū)的都在3000元—4000元／平方米，地段稍好的在5000多元／平方米，如新店花園、工業(yè)北路和全福立交橋附近。建議買房人在購(gòu)買這類房產(chǎn)時(shí)，首先考慮房產(chǎn)證的問(wèn)題，其次才是位置和付款方式等。

■延伸閱讀

濟(jì)南曾經(jīng)拆除的“野別墅”

濟(jì)南市政府早在2005年8月就已發(fā)布通告，嚴(yán)禁任何村（居）、單位和個(gè)人以任何名義在村居（包括其他集體經(jīng)濟(jì)組織）所有的集體土地或管理使用的國(guó)有土地上進(jìn)行違法建設(shè)。

但在利益的驅(qū)使下，還是有開發(fā)商在集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，執(zhí)法部門對(duì)此打擊違章建筑的力度也在不斷加大。

記者查閱了這幾年濟(jì)南市拆除“野別墅”的相關(guān)資料。

2007年6月，歷城區(qū)執(zhí)法局依法拆除仲宮鎮(zhèn)東羅園村的四棟“野別墅”，執(zhí)法人員介紹，四棟違章樓房不具備合法的手續(xù)，總體的建筑面積在2000平米，拆除時(shí)樓體已經(jīng)建了約一半的工程，每棟高度在兩層以上，在拆除的過(guò)程中，戶主始終沒(méi)有現(xiàn)身。

2007年8月，天橋區(qū)依法強(qiáng)拆黃河南大壩南側(cè)丁莊工業(yè)園內(nèi)違法違章建筑。被拆建筑是建于黃河南大壩南側(cè)綠樹林畔的三棟小別墅，位于一家生產(chǎn)乳制品企業(yè)的廠區(qū)最北部，緊貼黃河南大壩。天橋執(zhí)法局提供的資料顯示，這三棟別墅無(wú)任何規(guī)劃和施工手續(xù)，拆除前已全部封頂。

2008年9月，濟(jì)南市國(guó)土資源、公安、行政執(zhí)法、建設(shè)、環(huán)保等部門展開聯(lián)合執(zhí)法，對(duì)非法占用歷城區(qū)仲宮鎮(zhèn)耕地建設(shè)的37棟違法別墅進(jìn)行了依法拆除。據(jù)了解，這37棟別墅是山東一家房地產(chǎn)公司開發(fā)。這家公司未經(jīng)批準(zhǔn)，自2006年開始以“以租代征”的方式，非法占用濟(jì)南近郊村莊耕地43畝，非法建設(shè)別墅?！雎曇?/p>

省政協(xié)委員、山東建筑大學(xué)藝術(shù)學(xué)院副院長(zhǎng)鄧相超——

硬化的南部山區(qū)是濟(jì)南的嚴(yán)重威脅

南部山區(qū)是濟(jì)南的水分涵養(yǎng)地，必須嚴(yán)格控制非法建筑，但是據(jù)我從濟(jì)南市規(guī)劃局了解到的信息，現(xiàn)在南部山區(qū)用的小產(chǎn)權(quán)建筑有泛濫成災(zāi)之勢(shì)，除此之外，有的單位在那里建立數(shù)千畝的“員工培訓(xùn)基地”，類似的問(wèn)題性質(zhì)非常嚴(yán)重，2007年的“7·18”，山洪從南部山區(qū)到市區(qū)僅用了半個(gè)小時(shí)的時(shí)間，重要的一個(gè)原因就是南部的地面被認(rèn)為硬化地太多，這對(duì)濟(jì)南市區(qū)是個(gè)嚴(yán)重的威脅。

盡管從2008年，濟(jì)南市就出臺(tái)了嚴(yán)格的規(guī)定措施，但是的確有有增無(wú)減的趨勢(shì)。這里面有幾個(gè)原因：南部山區(qū)離市區(qū)比較近，在市區(qū)房?jī)r(jià)暴漲的情況下，很多經(jīng)濟(jì)能力不夠的人選擇去買小產(chǎn)權(quán)房；另外就是一部分自身實(shí)力比較雄厚的經(jīng)商、從政者等，看中了南部山區(qū)的生態(tài)環(huán)境，也喜歡去買個(gè)小產(chǎn)權(quán)房作休息度假之用；此外，南部山區(qū)主要為山地，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的經(jīng)濟(jì)水平一般，當(dāng)他們發(fā)現(xiàn)建小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟(jì)效益比單純的農(nóng)耕、養(yǎng)殖來(lái)得快也大得多的時(shí)候，就會(huì)積極地建小產(chǎn)權(quán)房；再者，濟(jì)南市有關(guān)部門在法規(guī)的執(zhí)行力度上偏弱，措施不到位，處罰的罰款遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于建小產(chǎn)權(quán)房的收益，有時(shí)候礙于人情味，大事化小，小事化了，措施執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)。

總體來(lái)說(shuō)，在南部山區(qū)小產(chǎn)權(quán)房已成現(xiàn)實(shí)的情況下，有關(guān)部門應(yīng)該研究怎么面對(duì)，出臺(tái)相關(guān)政策和法律規(guī)定，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。