“因?yàn)槿f科的某個(gè)樓盤開盤價(jià)想定在50000元/平方米，所以北京市住建委就拒絕頒發(fā)預(yù)售許可證?！?月5日上午，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)面對《中國經(jīng)營報(bào)》記者，言之鑿鑿。不過，萬科（北京）相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)是位于北京東四環(huán)的藍(lán)山項(xiàng)目，該項(xiàng)目剛剛獲得預(yù)售許

可證，但開盤價(jià)格是39600元/平方米。

然而，這并非是整個(gè)故事的終結(jié)。任志強(qiáng)稱，北京市政府近期將采用類似的手段，控制最高端項(xiàng)目的入市節(jié)奏，以緩解一定時(shí)間周期之內(nèi)，北京房價(jià)的上漲壓力。而北京近期多個(gè)高端項(xiàng)目亦向記者反映，他們的預(yù)售申請?jiān)S可，未能得到北京市住建委的迅速批準(zhǔn)。

當(dāng)記者就此向北京市住建委核實(shí)這一消息時(shí)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人只表示，這是業(yè)務(wù)處室負(fù)責(zé)的職權(quán)，他“沒有聽說過這樣的消息”。

預(yù)售申請未見批復(fù)

“我們的預(yù)售許可確實(shí)還沒有批下來，所以后面的很多工作也不知道怎么做，但是，我不清楚，因?yàn)槎▋r(jià)過高，所以預(yù)售許可申請沒有得到批準(zhǔn)?！?月6日上午，北京東部地區(qū)某豪宅項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

此時(shí)的北京正處在全國樓市調(diào)控的風(fēng)暴中心，因此這位負(fù)責(zé)人不愿具名，但她向記者透露，他們規(guī)劃之中的開盤定價(jià)，是在40000元/平方米左右。

隨后，《中國經(jīng)營報(bào)》記者又向4家北京定價(jià)類似水平的高檔項(xiàng)目詢問相關(guān)事宜，其中3家開發(fā)商稱尚未得到住建委的預(yù)售許可批準(zhǔn)，另外1家表示目前不太知道相關(guān)情況，他們自己給定的開盤價(jià)多在35000元~40000元/平方米不等。其中絕大部分均不是新開樓盤，而是已開盤樓盤的后期項(xiàng)目。

按照中國目前現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)開發(fā)可以采用預(yù)售制度，但須政府主管部門在樓盤獲得土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證后，頒發(fā)預(yù)售許可證，方可由開發(fā)商對外銷售，隨即銀行方可依據(jù)此證發(fā)放住房按揭貸款，因此，房地產(chǎn)市場中可售房源的多與少，基本上取決于政府主管部門批準(zhǔn)預(yù)售許可證的多少與進(jìn)度。

任志強(qiáng)相信，這樣的項(xiàng)目之中就包括萬科。“我可以告訴你一個(gè)消息，萬科在北京的某個(gè)樓盤，因?yàn)槎▋r(jià)過高，所以北京市政府就不給發(fā)放預(yù)售許可證，那個(gè)項(xiàng)目想賣50000元/平方米?！?月5日上午，任志強(qiáng)告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。

萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《中國經(jīng)營報(bào)》記者詢問時(shí)表示，這一說法中的樓盤，應(yīng)該指的就是萬科藍(lán)山項(xiàng)目。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目位于北京朝陽公園區(qū)域，屬東四環(huán)沿線，系萬科2007年高價(jià)拍地獲得。

“這個(gè)樓盤4月30日已經(jīng)拿到預(yù)售許可證了，但開盤價(jià)是39600元/平方米?！比f科（北京）相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“關(guān)于這個(gè)樓盤的銷售定價(jià)，業(yè)界說法很多，甚至有說最開始定在7萬元/平方米的，但我們現(xiàn)在的價(jià)格是39600元/平方米開盤，住建委頒發(fā)了預(yù)售許可證?！彼f。

只能短期緩解壓力

一位2006年曾在北京市政府相關(guān)主管部門工作的退職官員告訴記者，這種手段在2006年的那一輪調(diào)控中曾經(jīng)有限度的使用過，但規(guī)模不大而且波及的范圍也比較小。

“這和房地產(chǎn)市場價(jià)格統(tǒng)計(jì)的方式與方法有關(guān)，其中房地產(chǎn)市場成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，實(shí)際上直接與批準(zhǔn)什么價(jià)格水平的樓盤入市銷售相關(guān)，如果批準(zhǔn)預(yù)售的高檔項(xiàng)目過多，或者過于集中，一旦市場產(chǎn)生交易行為，其成交價(jià)就要被記入城市的成交均價(jià)當(dāng)中，因此，很可能在一定的時(shí)期內(nèi)，造成房價(jià)漲幅的迅速擴(kuò)大和抬升。”他說。

他認(rèn)為，通常情況下，當(dāng)房價(jià)控漲變成現(xiàn)實(shí)的官員考核指標(biāo)時(shí)，地方政府才可能會(huì)動(dòng)用這樣的措施進(jìn)行“技術(shù)處理”。2006年調(diào)控風(fēng)暴襲擊北京樓市時(shí)，北京市政府除了小范圍地采用控制高檔樓盤入市的手段之外，還通過開始供給限價(jià)商品房來拉低北京整體的房價(jià)漲幅水平。

在國務(wù)院4月14日后連續(xù)下發(fā)的樓市調(diào)控政策中，恰恰強(qiáng)化了地方政府對于房價(jià)控制的職能與責(zé)任，首次將除保障房任務(wù)完成情況之外的房價(jià)控漲幅度作為任務(wù)，對地方官員進(jìn)行政績考核，對于完成不力者，將會(huì)被予以“約談”及至行政處分的懲罰。

“北京市就是因?yàn)閾?dān)心房價(jià)漲幅過大，所以才放緩批準(zhǔn)房價(jià)過高項(xiàng)目的預(yù)售許可。”任志強(qiáng)稱。不過，當(dāng)《中國經(jīng)營報(bào)》記者向住建委詢問時(shí)，該部門相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，這是業(yè)務(wù)處室的工作職能，到目前為止“他沒有聽到這個(gè)消息”。

此前，北京市委副書記、北京市市長郭金龍?jiān)诒本┦凶》勘Ｕ瞎ぷ鲿?huì)議上表示，要以“非凡力度控制房價(jià)上漲”。

任志強(qiáng)對于這種人為控制高價(jià)房入市的方式，持有保留態(tài)度。在回答《中國經(jīng)營報(bào)》記者的問題時(shí)，他反問，“這不是變相幫助開發(fā)商捂盤嗎？現(xiàn)在市場不好的時(shí)候不讓這些高價(jià)房賣，難道讓他們等到市場更好的時(shí)候，賣更高的價(jià)格？”

SOHO（中國）董事長潘石屹在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的“2010政變地產(chǎn)”論壇上表示，北京市政府目前最應(yīng)該做的當(dāng)務(wù)之急的工作是，在限制并鎖定需求的同時(shí)，加大供應(yīng)，才能真正起到平抑房價(jià)的目的。

高檔住宅需求分流

市場總有對弈政策的“意想不到”，當(dāng)高檔住宅項(xiàng)目成為北京樓市房價(jià)控漲的“洪水猛獸”而被各種政策“控制”之時(shí)，大量外地甚至香港的豪宅項(xiàng)目，卻開始抓緊進(jìn)京推介，希望利用這一空當(dāng)，分流原先積聚在北京，但又被現(xiàn)行北京市政策抑制的豪宅需求。

香港置地便是看準(zhǔn)了這樣市場機(jī)會(huì)的企業(yè)。記者了解到，該公司上林和傲翔灣畔樓王的內(nèi)地推介活動(dòng)即將展開，首站會(huì)選擇北京路演，其總價(jià)都在7000萬到1.2億港幣以上，而在以往，還是內(nèi)地豪宅紛紛到香港推介，尋找買家。

“如果是這樣價(jià)格的項(xiàng)目，估計(jì)在北京開發(fā)的話，也要被延期入市，但是人家是香港的，不受內(nèi)地政策監(jiān)管?！鼻笆霾辉妇呙牡禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總向記者表示。

香港傲翔灣畔項(xiàng)目負(fù)責(zé)人周俊豪告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，內(nèi)地買家尤其是北京買家的購買比例，在不斷上升，這也是該公司決定進(jìn)一步前往北京進(jìn)行推介決策的原因所在。

如果說香港置地還僅僅是個(gè)案的話，位于廈門的云頂至尊項(xiàng)目，目前也正準(zhǔn)備前往北京進(jìn)行推介銷售工作，該項(xiàng)目因?yàn)榕R海而居，因此售價(jià)高達(dá)10萬元/平方米，該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，目前該項(xiàng)目的已銷售客戶中，北方特別是華北地區(qū)客戶成為了主力。

香港置地集團(tuán)公司主管住宅物業(yè)的董事黃友忠告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者：“自2000年初重新進(jìn)入住宅開發(fā)領(lǐng)域以來，在香港置地集團(tuán)公司內(nèi)部住宅物業(yè)對利潤的貢獻(xiàn)從零變成了40%?！睂τ趦?nèi)地進(jìn)行的調(diào)控，他認(rèn)為這是保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的必須，但是對于高端項(xiàng)目的影響是最小的，因此，現(xiàn)在的北上是分流需求的最好機(jī)會(huì)。