從當(dāng)前的房市表現(xiàn)來(lái)看，房產(chǎn)新政的效果正在初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)飛速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到初步遏制。與房屋市場(chǎng)息息相關(guān)的土地市場(chǎng)，近來(lái)出現(xiàn)的微妙變化，似乎也在驗(yàn)證這一點(diǎn)。

土地交易“火爆”漸退

此輪頗為嚴(yán)厲的房市新政中，土地調(diào)控這一重拳頗有分量。從加大保障性住房建設(shè)用地的供地力度，到對(duì)土地供應(yīng)制度———招拍掛制度的完善；從打擊“囤地”力度的加強(qiáng)，到嚴(yán)令“央企”退出，處處透露出嚴(yán)厲之風(fēng)。

在諸多措施的合力下，土地市場(chǎng)近來(lái)出現(xiàn)的現(xiàn)象令人深思。綜合來(lái)看，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)同比仍在增長(zhǎng)，但是土地市場(chǎng)上幾乎不聞“地王”之聲，反而“流標(biāo)率”大有上升之勢(shì)，同時(shí)“地王”帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的效應(yīng)也在減弱。

5月上旬，新政后的土地交易市場(chǎng)，部分城市地價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)小幅的下調(diào)。在號(hào)稱房市“風(fēng)向標(biāo)”的北京，出現(xiàn)了“熱門”地塊由于開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)低于底價(jià)而出現(xiàn)流標(biāo)。“這回沒(méi)人搶地王了?！辈簧俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)出了如此感言?？磥?lái)，在國(guó)家的一系列宏觀調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商們對(duì)于房市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，追逐“地王”的熱情已經(jīng)被理性所取代。上海松江區(qū)廣富林2-6號(hào)地塊的樓面地價(jià)與相鄰地塊相比,有19％的下跌幅度。這也是上海土地市場(chǎng)近一年以來(lái)首次出現(xiàn)地價(jià)下調(diào)趨勢(shì)。

據(jù)有關(guān)方面4月對(duì)全國(guó)12個(gè)城市（包括北京、上海等）的土地監(jiān)測(cè)情況，當(dāng)月總體成交面積約1108公頃，為2010年以來(lái)最低點(diǎn)。同時(shí)，4月各地土地拍賣的流標(biāo)率也呈上升態(tài)勢(shì)，流標(biāo)地塊大為增加。累計(jì)到4月，除廣州和深圳由于宅地供應(yīng)分別僅2幅和1幅未出現(xiàn)流標(biāo)外，其他城市流標(biāo)率均在25％左右。

“春江水暖鴨先知”，雖然目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不輕言降價(jià)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)整政策的考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的改變，更直接地體現(xiàn)在拿地“沖動(dòng)”的消退。隨著市場(chǎng)上觀望氛圍的持續(xù)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，地王再現(xiàn)的可能性近期不會(huì)很大，土地市場(chǎng)將會(huì)回歸理性。這一變化也驗(yàn)證了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房市前景持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

綜合評(píng)標(biāo)抑制“地王”

除了市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了一些變化之外，土地市場(chǎng)上出現(xiàn)的從“地王”回歸“理性”的變化，主要與土地供應(yīng)制度———招拍掛制度的完善有關(guān)。

去年頻頻爆出的“地王”，拉動(dòng)周圍房?jī)r(jià)飛速上漲，使得人們把指責(zé)的矛頭指向“價(jià)高者得”的土地招拍掛制度，要求改革和完善這一制度的呼聲也越來(lái)越大?！靶聡?guó)十條”提出：“在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競(jìng)價(jià)’、‘雙向競(jìng)價(jià)’等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。”

4月16日，北京國(guó)土局表示，將完善商品房住宅用地“招拍掛”方式，不再“價(jià)高者得”，而是更多地采用綜合評(píng)標(biāo)方式，報(bào)價(jià)占比僅為25％。同時(shí)設(shè)定地價(jià)合理區(qū)間，如果超出區(qū)間，開(kāi)發(fā)商即使報(bào)價(jià)再高，評(píng)標(biāo)中也無(wú)法加分。

近期土地市場(chǎng)的變化，與北京、上海等地采用土地招標(biāo)出讓的方式，而不是“價(jià)高者得”的主流方法模式密切相關(guān)?！暗赝酢辈辉兕l出，正是“綜合條件最佳者得”方法試行的一大結(jié)果。

當(dāng)然，也有人對(duì)當(dāng)前這一舉措產(chǎn)生擔(dān)憂，認(rèn)為現(xiàn)行的招拍掛改善措施有損市場(chǎng)公平。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，招拍掛制度雖然有催生地王的負(fù)面影響，但與原來(lái)的協(xié)議出讓相比，招拍掛制度更加公平、公正。當(dāng)前“綜合評(píng)標(biāo)”、限價(jià)出讓等方式如何保證公平、公正，還有待于進(jìn)一步摸索。

未來(lái)走勢(shì)仍待觀察

房產(chǎn)新政已經(jīng)對(duì)當(dāng)前的土地市場(chǎng)帶來(lái)了重要影響。雖然目前還沒(méi)有數(shù)據(jù)表明土地價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降，但是隨著調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房市預(yù)期的變化將使得他們?cè)谀玫貢r(shí)更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛的同時(shí)，更為嚴(yán)格的土地供應(yīng)模式，也進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商的拿地行為產(chǎn)生了影響?？偟膩?lái)看，今后的土地市場(chǎng)正邁向“理性回歸線”。

但是值得關(guān)注的是，“地王”的出現(xiàn)往往集中在一線城市，地產(chǎn)新政針對(duì)的目標(biāo)也往往指向這些重點(diǎn)城市，效果的顯現(xiàn)也同樣集中在這些城市。但是，相對(duì)而言，二三線城市土地供應(yīng)較大，在日趨嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商是否轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，將會(huì)給這些城市的土地市場(chǎng)帶來(lái)何種影響，仍存在不確定性因素，有待于我們密切關(guān)注。

雖然目前我國(guó)房?jī)r(jià)飛速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)基本上得到遏制，但是下一步的走勢(shì)如何，當(dāng)前并未明朗。對(duì)于今后國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的猜想也將會(huì)對(duì)房市帶來(lái)影響。對(duì)房?jī)r(jià)走向的預(yù)期會(huì)影響到開(kāi)發(fā)商對(duì)于到手土地的處理態(tài)度，因而房?jī)r(jià)的走勢(shì)必將對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)帶來(lái)很大的影響。如果房?jī)r(jià)下行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很有可能會(huì)擱置土地，對(duì)土地市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響。