溫總理最近在天津考察時指出當前宏觀調(diào)控面臨兩難問題，他在強調(diào)堅持適度寬松的貨幣政策的同時，再次表達了中央堅決遏制部分城市房價過快上漲的決心。這也能看出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的 “風險釋放”依然非常困難。我認為其中一個明顯特征就是上下沒有形成共識，甚至有一些對“平抑樓價”的見解，值得商榷。

問題一：增加經(jīng)適房和廉租房能平抑房價嗎？

我認為這是把兩個不同性質(zhì)的問題在混為一談，盡管它們有一定的聯(lián)系，但是，我們應該看到，今天房地產(chǎn)價格上漲，是人們追求財富增長的利益驅(qū)動所導致的結(jié)果。

也就是說，只要市場有充裕的流動性需要對它有效地“管理”，只要人們對未來通脹的預期不減，只要百姓都看到只有房地產(chǎn)市場的高收益才具有可持續(xù)性，那么，人們把收入轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)的沖動就絲毫不會減弱，這是房價上漲最大的 “剛性需求”！而“城市化、國際化”等概念，只是市場為了建立 “未來房價會不斷上漲”的預期而需要的材料。

今天對處于人均年收入還只有3000美元的社會發(fā)展階段、社會保障的后顧之憂無法有效緩解的的中國來說，民眾想盡快完成財富原始積累的這種沖動是不容忽視的。正因為這樣強大的驅(qū)動力存在，地方政府利用批發(fā)土地獲益、開發(fā)商唯利是圖等行為，才會受到大家嚴厲的譴責，但大家靠房地產(chǎn)這樣一個唯一的大眾投資渠道 “賺錢”的性質(zhì)，不會因為政府增加有限的土地供應，或嚴懲開發(fā)商和企業(yè)囤地囤房的行為而出現(xiàn)實質(zhì)性改觀。

總之，只要大眾資金源源不斷地進入可供投資的房地產(chǎn)市場，房價就會一直漲上去。除非房地產(chǎn)市場只有收益沒有風險的格局真正被打破，從而回到金融投資的基本原理中：高收益一定面臨高風險，否則這個市場將是扭曲的，一定會走向崩潰。

問題二：經(jīng)濟發(fā)展離開房地產(chǎn)市場很難繁榮？

我認為這是把“因”和“果”的關系顛倒了。如果一個國家把主要的資源投入到一個今天以金融投資目的為主的房地產(chǎn)市場，滿足暫時在經(jīng)濟基本面較好階段所表現(xiàn)出來的對GDP增長有積極貢獻的 “利好表現(xiàn)”，那就等于完全是在利用“藥效發(fā)揮的階段”來麻醉自己。

如果今天這場游戲參與者中，不僅涉及越來越多的大眾、開發(fā)商、游資，還包括本不應該興師動眾加盟的地方政府、非金融企業(yè)和支撐中國經(jīng)濟命脈的銀行業(yè)，那么，支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的健康活力的 “可持續(xù)性”就會大打折扣。最后，因為不敢接受它們所認為的“惡果”出現(xiàn)，只好現(xiàn)在想方設法維持原狀。因為在某些人眼中，中國經(jīng)濟已經(jīng)到了大部分資源都集中到了房地產(chǎn)及其相關的產(chǎn)業(yè)的地步，所以真的出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場衰落，經(jīng)濟就會帶來“硬著陸”的結(jié)局。于是，目前所有的調(diào)控，可能就是在尋求市場的“讓步”和“理解”。顯然，這絲毫不是“釋放風險”的做法，而是更加讓市場感到唯有這個投資渠道才是創(chuàng)造個人財富的最好平臺。政府的“軟肋”讓市場更是得寸進尺：政府越調(diào)，房價越漲。

如果我們的地方政府現(xiàn)在真的像社會所說的那樣，離開了土地批租的權(quán)利就沒有生存的空間，我們的企業(yè)無法找到和房地產(chǎn)媲美的商務環(huán)境，我們的銀行根本經(jīng)受不了房地產(chǎn)市場的調(diào)整，那么，中國實體經(jīng)濟只好維持現(xiàn)在的狀況——中央政府搞經(jīng)濟(無法退市)，地方與市場爭財富(挺房價)，這樣發(fā)展下去后果不堪設想。

問題三：抑房價的決心和力度決定樓市和經(jīng)濟未來的命運？

乍聽上去，我也同意這樣的說法。但是細想一下，這次宏觀調(diào)控還是治標不治本。因為民眾財富積累的問題不解決，房價下來了，金價還會大漲，甚至出現(xiàn)“大蒜泡沫”等資本市場泡沫。

提供安居環(huán)境固然重要，但是，我們應該看到更為關鍵的，是人們對未來沒有財富積累所帶來的心理恐慌問題。有專家說，先通過扶持房地產(chǎn)市場讓大眾完成其原始財富積累，然后再做進一步結(jié)構(gòu)調(diào)整不是更好嗎？問題是，這樣做隨之而來的就是中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)空洞化。即使房地產(chǎn)投資準入門檻較高，人們也會拼命往里拱。這就會出現(xiàn)當我們在社會上看到央企圈地、地方政府高價拍地、炒房團大手筆購房等現(xiàn)象時，民眾表現(xiàn)出來的強烈情緒和內(nèi)心深處的不安感，由此進一步帶來社會大眾購房的“羊群效應”。一句話，只讓少部分人參與財富積累的做法是根本不可能的，這樣會帶來更為嚴重的收入差距。

總之，要拿出智慧(收縮銀根、推出物業(yè)稅等)，緩解通脹預期，擠掉資產(chǎn)泡沫，讓投資回到“高收益高風險”的常理中來。最近，政府出臺政策鼓勵民間資本進入國家的一些核心重大產(chǎn)業(yè)，以此來增強中國經(jīng)濟發(fā)展的活力，從這種“有保有壓”的做法中，我們尤其能夠感悟到政府對“治本”問題的重視。

問題四：政府是樓市繁榮的最大得益者之一，不會讓房價大跌？

這一觀點，似乎有一定的說服力。的確，政府是希望房地產(chǎn)市場的泡沫膨脹能夠“軟著陸”。

但是，我們不能違背經(jīng)濟學的內(nèi)在規(guī)律，當社會的投資愿望無法減弱，當人們看到房價的波動十分有限，買房群體非但不會收斂，反而會隨著政府政策的逐步收緊而動作加快——害怕拖到以后再去投資，成本就會更高。同樣，投資轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴稒C”的現(xiàn)象也開始隨著調(diào)控的強化變得越來越多，上午買下午提價賣，生怕今后賺不到錢。這樣的財富沖動直到政府控制購房交易的力度不斷加碼，風險釋放的可能性不斷增大，最后到集體“離場”現(xiàn)象出現(xiàn)為止。當然，也不排除一些官員所說的那樣，政府可以暫時限制大部分人進場，來控制無法抑制的“需求”增加。不過，我認為今后這些“剛性需求”一定還會尋找機會去鉆政策的空子。

我想說的是，今天在如此強烈的投資沖動面前，在市場化程度已經(jīng)很高的情況下，政府要讓房價“軟著陸”是何等的艱難。除非市場配合政府不再提價，甚至部分讓利，尋求一個雙方都愿意接受的“納什均衡”——不至于最后出現(xiàn)兩敗俱傷的結(jié)果。但問題是，這樣“不出現(xiàn)大跌、又要控制它大漲”的結(jié)果，實際上能做得到嗎？即使暫時做到，今后能夠持續(xù)嗎？