編者按/ 國(guó)內(nèi)銀行收緊開(kāi)發(fā)貸后，地產(chǎn)商對(duì)境外融資趨之若鶩。境外資金是否會(huì)成為下一個(gè)重點(diǎn)監(jiān)管的對(duì)象，已成為開(kāi)發(fā)商的最大擔(dān)憂(yōu)。記者為此致電外管局，外管局拒絕接受記者采訪(fǎng)。目前部分地產(chǎn)企業(yè)已開(kāi)始考慮應(yīng)對(duì)。
7月剛至，國(guó)土資源部部長(zhǎng)的一席話(huà)，讓“第二波房地產(chǎn)調(diào)控”驟然成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。盡管其后住建部副主任高調(diào)澄清，不存在“第二波”一說(shuō)。但隨著越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商公布半年銷(xiāo)售成績(jī)單，更多的人預(yù)計(jì)：“調(diào)控”一詞將貫穿整個(gè)2010。
“限海外資金流入，可能會(huì)成為下一步調(diào)控的新重點(diǎn)。”一香港上市房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)明確向記者表示。
海外資金是香餑餑
7月5日，萬(wàn)科公布了6月的銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售面積環(huán)比5月取得了82%的大幅增長(zhǎng)，甚至比去年同期也增長(zhǎng)了近三成。同一天公布成績(jī)單的還包括碧桂園，其上半年的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)了26%。
始自4月的最嚴(yán)厲調(diào)控似乎并沒(méi)有讓房企陷入全面困境，國(guó)內(nèi)從限制上市融資到信貸緊縮，采取了一系列的政策，控制開(kāi)發(fā)商的資金鏈。“但這幾個(gè)月，海外融資的路子還沒(méi)堵上。”香港凱基證券的分析師向記者表示。
6月最后一天，香港上市的雅居樂(lè)地產(chǎn)(3383.HK)公告稱(chēng)，與東亞銀行訂立信貸協(xié)議，獲得了金額8億港元的定期貸款。而兩天前，奧園地產(chǎn)(3883.HK)也宣布，從南洋商業(yè)銀行及中國(guó)銀行(3.54,0.07,2.02%)澳門(mén)分行手中，獲得了5億港元的貸款。而此前的一周，6月22日，中國(guó)建筑(3.67,0.07,1.94%)(601668.SH)宣布，與8家銀行簽署了總額30億港元的5年期銀團(tuán)貸款協(xié)議，這八家銀行包括了匯豐銀行、東亞銀行、法國(guó)巴黎銀行、渣打銀行等諸多外資銀行。
這些在境外有融資渠道的地產(chǎn)商也改變了自己的融資方式，由以往發(fā)行債券改為向境外商業(yè)銀行直接貸款?！澳壳皣?guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目很難借貸，部分企業(yè)轉(zhuǎn)移到香港貸款。”恒生銀行商業(yè)銀行業(yè)務(wù)主管陳力生透露，該銀行為此專(zhuān)門(mén)設(shè)置信貸小組跟進(jìn)，未來(lái)這樣的跨境貸款還會(huì)大量增加。“今年首季內(nèi)地市場(chǎng)銀團(tuán)貸款規(guī)模按年收縮87.5%，但香港市場(chǎng)則上升8倍?！标惲ι硎?。
究竟香港大量增加的銀團(tuán)貸款中，有多少是直接面對(duì)開(kāi)發(fā)商？
根據(jù)彭博社的數(shù)據(jù)，截至今年5月，香港面對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)商的銀團(tuán)貸款額已躍升到373億港元，達(dá)到了1999年彭博社開(kāi)始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的峰值，而2009年同期僅為30億港元。
向海外借貸的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，首先是利差巨大。內(nèi)地銀行3~5年期貸款至少5.2%的年利率，但香港利率則降至2004年最低水平。今年2月，中國(guó)建筑的子公司中海地產(chǎn)在香港籌借了80億港元，其年利率僅為1.45%。
正因如此，在國(guó)內(nèi)銀行收緊開(kāi)發(fā)貸后，有融資渠道的境外上市地產(chǎn)商趨之若鶩。
海外資金“好借難用”
“據(jù)我們了解，下半年這種境外信貸將受到嚴(yán)格監(jiān)管?！币晃辉缒暝谙愀凵鲜械牡禺a(chǎn)商財(cái)務(wù)總監(jiān)向記者表示，他們是從外管局得到該消息。
據(jù)了解，外管局對(duì)于境外上市地產(chǎn)商的融資并沒(méi)有直接監(jiān)管權(quán)力。但如果業(yè)務(wù)涉及國(guó)內(nèi)公司或者土地，那就另當(dāng)別論。無(wú)論是尋求國(guó)內(nèi)母公司擔(dān)保還是土地抵押，均需外管局的審批，而國(guó)外銀行上億規(guī)模的貸款通常都離不開(kāi)這兩者。例如，奧園的5億港元貸款就是一份抵押協(xié)議；世茂房地產(chǎn)4.6億元的銀團(tuán)貸款則涉及擔(dān)保問(wèn)題。
“按以往的經(jīng)驗(yàn)，如果監(jiān)管層要控制海外資金流入，首先就會(huì)延長(zhǎng)這類(lèi)審批的時(shí)間。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，“此外，資金的匯入也會(huì)受到嚴(yán)格限制?！?/p>
2007年7月10日，國(guó)家外匯管理局下發(fā)一份被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“130號(hào)文”的通知?！?30號(hào)文限定了在中國(guó)新成立的外資房地產(chǎn)公司將不能從海外貸款?！钡虑诤匣锶肆_永昌表示。
另一方面，即使這些外資房地產(chǎn)企業(yè)是在限期前設(shè)立的，其匯入國(guó)內(nèi)的資金也會(huì)受到嚴(yán)格管理。
據(jù)了解，我國(guó)對(duì)借用外債實(shí)行的是“投注差”的管理，也就是公司短期外債與中長(zhǎng)期外債之和不得超過(guò)投資總額與注冊(cè)資本之間的差額。按照各地方規(guī)定的不同，投注差的差別較大，通常會(huì)限定注冊(cè)資本不得低于投資總額的60%。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)1000萬(wàn)元的注冊(cè)資金，撬起卻是總額達(dá)三四億元的項(xiàng)目。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，通常外資地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)各種方式繞開(kāi)“外債登記”這道門(mén)檻，例如假借“母公司無(wú)償撥劃”、“業(yè)務(wù)咨詢(xún)收入”。在監(jiān)管放松的時(shí)期，這種擦邊球通常會(huì)行之有效。但在監(jiān)管?chē)?yán)苛的階段，這些賬戶(hù)就會(huì)受到重點(diǎn)關(guān)注。
元源資本的合伙人熊天云表示，海外資金匯入還有另一種方法，就是直接作為項(xiàng)目公司的股金匯入。但這些資金“進(jìn)來(lái)容易，出去難”，因?yàn)檫@不是以負(fù)債的形式進(jìn)入，也就無(wú)法以“償還貸款”的方式出境。
“當(dāng)然，如果該公司的資本運(yùn)作嫻熟，而且也得到境外債權(quán)人的認(rèn)可，他們也還有很多方法可以運(yùn)用?！毙芴煸聘嬖V記者，其中之一就是借新債還舊債。例如今年6月28日，雅居樂(lè)2億美元銀團(tuán)貸款到期，據(jù)知情人透露，當(dāng)時(shí)雅居樂(lè)的計(jì)劃就是再次籌組貸款，最初打算是繼續(xù)由匯豐銀行牽頭銀團(tuán)續(xù)期貸款。
“雖然還是有一定的漏洞，但如果監(jiān)管層加大力度調(diào)控后，可騰挪的空間非常小?！鄙鲜鱿愀凵鲜泄镜呢?cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，2006年底2007年初的時(shí)候，監(jiān)管層就曾經(jīng)收緊海外資金匯入?！爱?dāng)時(shí)130號(hào)文件還沒(méi)出臺(tái)，在沒(méi)有任何文件的基礎(chǔ)下，我們的資金就是無(wú)法匯入國(guó)內(nèi)。”其表示。
“這很有可能。”亞銀投資的首先分析師李大偉分析道，從這幾個(gè)月的調(diào)控方式上看，無(wú)論是控制銀行信貸還是停止股市融資，國(guó)家都是直接控制開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)袋子”，以迫使開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售。
7月2日銀監(jiān)會(huì)口頭通知全國(guó)70家信托公司，暫停一切與銀行理財(cái)業(yè)務(wù)對(duì)接的銀信合作業(yè)務(wù)。雖然現(xiàn)在地產(chǎn)商還是可以通過(guò)信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品，但現(xiàn)在這種國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商賴(lài)以生存的融資方式確實(shí)又被加上了一道枷鎖。對(duì)于沒(méi)有境外融資渠道的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商而言，現(xiàn)在的資金來(lái)源只剩下向非金融機(jī)構(gòu)募資一種渠道?！叭绻幌拗凭惩赓Y金，不僅不利于調(diào)控，而且對(duì)未來(lái)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局影響深遠(yuǎn)。”李大偉認(rèn)為，再加上防止熱錢(qián)流入這一“政治任務(wù)”，下一波“限制境外資金”順理成章。
