特約撰稿 陳三月

5、6月份的租賃小高峰過后，中低端租客“租房難”的現(xiàn)狀日漸凸顯。有關(guān)人士透露，當(dāng)前，這一現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為三部分：符合中低端租客預(yù)算的出租房供不應(yīng)求；租金暴漲削弱租房能力；需求多、房源少導(dǎo)致部分房東違約另尋出高價(jià)的租客。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前，中低端房東處于主動(dòng)地位，租客要保障自身權(quán)益必須在租賃合同上下功夫。在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，租客可適當(dāng)提高違約責(zé)任，以限制房東違約行為。

中低端出租房“無存量” 租客被迫“閃租”搶房

“我們這里目前沒有租金這么低的房子，你留下電話吧，有了房子我會(huì)通知你的?！比涨埃P者走訪了虹口區(qū)曲陽路、楊浦區(qū)同濟(jì)大學(xué)附近等地多家中介門店，尋找月租金1700元/月以下的一室戶和月租金1000元/月以下的合租房，均得到了同樣的答復(fù)。

在需求快速增長(zhǎng)的對(duì)比下，中低端出租房源的稀缺度變得尤為突出。根據(jù)利尊地產(chǎn)楊浦區(qū)門店、中原地產(chǎn)國權(quán)分行等大學(xué)周邊門店經(jīng)理透露，目前在板塊內(nèi)的租客中，大學(xué)畢業(yè)生的比例已經(jīng)接近5成。再加上暑期考研、外地來滬求職、白領(lǐng)換租等租房需求，目前，區(qū)域內(nèi)中低端租賃需求已經(jīng)接近年內(nèi)高峰。

然而，對(duì)應(yīng)的中低端出租房在經(jīng)過了5、6月份的快速消化后卻已非常稀缺。合富置業(yè)多家門店均表示，門店內(nèi)中低端出租房源存量已接近“零”。大多數(shù)情況下，門店并沒有現(xiàn)成的房源推薦給中低端租客，而是留下他們的聯(lián)系方式，等出現(xiàn)新增掛牌后再通知他們。目前，多數(shù)門店都已積攢了很多“等房”的租客。

這種“僧多粥少”的供求現(xiàn)狀促使租房這件事也打起了速度戰(zhàn)。中原地產(chǎn)南站分行相關(guān)人士透露，目前，月租金在2500元/月以內(nèi)的兩房通常掛牌后一兩天就會(huì)成交。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)三林店相關(guān)人士透露，“新增掛牌出現(xiàn)后，我們會(huì)通知租客，但如果租客不能當(dāng)天來看房，或是看了之后沒有馬上決定要租，很可能就會(huì)與這套房‘擦肩而過’，因?yàn)檫@套房子馬上會(huì)有其他人租掉?！?/p>

除房源成交快之外，新增掛牌房源大多不符合租客需求，這也是中低端房源數(shù)量得不到有效補(bǔ)充的重要原因。中原地產(chǎn)南站分行1組經(jīng)理王立斌表示，近期，板塊內(nèi)買賣市場(chǎng)有近40%的房源轉(zhuǎn)售為租，但這些房源大多是月租金在3500元-4500元/月的兩房或者三房，對(duì)于大學(xué)生而言租金水平過高。利尊地產(chǎn)楊浦區(qū)域助理區(qū)域經(jīng)理張學(xué)敏介紹，一些投資型租客租下整套大戶型后將房子分隔成多個(gè)小房間出租。這類使用面積僅有7、8個(gè)平方米的小分隔房租金通常在800元-1000元/月。房間往往沒有采光和通風(fēng)設(shè)施，且隔音效果也非常差。同時(shí)，因?yàn)榫幼∪藛T較多，作息時(shí)間難以統(tǒng)一。種種原因?qū)е麓祟悺皟r(jià)廉”的出租房難以得到大學(xué)生以及換租白領(lǐng)的青睞，成交并不活躍。

房東違約心態(tài)滋生 房源性價(jià)比“縮水”

小王今年6月底大學(xué)畢業(yè)。由于下手早，她在5月末找到一套即將租約到期的房源，并與房東約好了搬家日期，同時(shí)簽訂了租賃合同。搬家這天適逢下雨，小王在同學(xué)的幫助下收拾好了東西從學(xué)校搬出來。搬家車到出租房小區(qū)內(nèi)時(shí)，小王給房東打了個(gè)電話，請(qǐng)房東拿鑰匙過來開門。令她想不到的是，房東接通電話后第一句話居然是：“對(duì)不起，王小姐，這房子我租給別人了。大不了我賠你一個(gè)月的押金?！痹瓉?，小王與房東簽約時(shí)協(xié)商月租金在1500元/月。之后房東見市場(chǎng)租金水平漲勢(shì)迅速，且要求來看房的中介非常多，于是以月租金1800元/月的價(jià)格將房源再次租出。

被房東“放了鴿子”的小王委屈萬分。已經(jīng)從學(xué)校搬出來再搬回去已不現(xiàn)實(shí)，考慮到全部家當(dāng)還在搬家車?yán)?，同時(shí)下著雨找房多有不便，無奈的小王只能給已經(jīng)租了房子的同學(xué)打了電話，請(qǐng)求過去擠幾天。

之后，小王開始了近似瘋狂的找房過程。由于時(shí)間倉促，且此類房源已非常少，小王只能以2200元/月的“高價(jià)”租了一套一室戶暫住。這個(gè)租金水平對(duì)于剛剛工作毫無積蓄的小王來說是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)，因此小王的換租找房活動(dòng)仍在進(jìn)行。

買賣市場(chǎng)行情火爆時(shí)，賣家跳價(jià)違約現(xiàn)象迭出。而今，這一現(xiàn)象開始在租賃市場(chǎng)悄悄萌芽。由于房租上漲大多以租約到期為節(jié)點(diǎn)，且房源到期時(shí)間不統(tǒng)一，從而造成了租金漲幅之間的差異。如4月份時(shí)，租賃市場(chǎng)相對(duì)平靜，此時(shí)續(xù)租、換租的房源租金同比漲幅較小。相比之下，5、6月份租賃成交火爆，此時(shí)成交的房源租金水平更高。

在此情況下，不少在5月份之前成交的房東產(chǎn)生不平衡心態(tài)，希望違約后以更高價(jià)格出租房源。以小王這套房為例，如果以1500元/月出租，房東一年收租18000元。但如果以1800元/月的價(jià)格出租，房東年收租21600元。即便除去支付給小王1500元的違約金，房東依然可以多收近2000元。福美來不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士透露，為趕在6、7月份以較高租金出租房源，不少房東提前一兩個(gè)月與原來的租客解除了租約。

除此之外，一些房東還會(huì)采取變相的違約行為，如拒絕提供原本承諾提供的、家具、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施，使得房間的實(shí)用功能減少。

對(duì)此，有關(guān)人士分析，當(dāng)前房源少、租客多，中低端房源的房東已經(jīng)占據(jù)了絕對(duì)的主動(dòng)地位。為防止“被違約”，租客在資金允許的情況下最好提高違約責(zé)任，以此打消房東違約的念頭。同時(shí)租客簽約時(shí)應(yīng)仔細(xì)檢查合同條款，務(wù)必將房東的承諾落實(shí)到合同中。

租金快速上漲 中低端租客向外圍遷移

受世博租賃需求的支撐，以及租賃傳統(tǒng)旺季的影響，今夏租金上漲的幅度比去年更大。有關(guān)人士透露，往年，租約到期后租金也會(huì)上漲，但同比漲幅一般在10%左右。然而目前，不少房源租金水平已經(jīng)超出去年同期的20%左右。福美來不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士透露，目前，有些房源租金甚至同比上漲30%左右。

對(duì)于收入不多，或者是尚未就業(yè)的中低端租客而言，快速上漲的租金使得他們不得不將求租范圍向更遠(yuǎn)的外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。漢宇地產(chǎn)相關(guān)人士透露，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)是很多高校的所在地，以往這些區(qū)域也是大學(xué)生畢業(yè)租客以及普通白領(lǐng)租房的主要目的地。今年租金上漲后，不少租約到期的換租者為了不增加租房預(yù)算，只能向中外環(huán)、外環(huán)外區(qū)域“遷徙”。目前松江泗涇、嘉定新城、寶山大華、上大等區(qū)域都已成為租賃成交的重點(diǎn)區(qū)域。

以漢宇地產(chǎn)近期成交的一套出租房為例，該房源位于松江區(qū)泗涇板塊橫港路，建筑面積為130平方米，戶型為三房，裝修簡(jiǎn)單。去年7月份，該房源以月租金2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)成交。而今年6月份，租客退租后房東將租金提高到2500元/月，租金同比漲幅達(dá)25%。即使如此，該房源租金水平仍然比中環(huán)以內(nèi)大學(xué)周邊板塊租金要低，因此掛牌當(dāng)天就達(dá)成交易。

除此之外，以往并不起眼的毛坯出租房的受關(guān)注度也在今年得到提升。這類房源日用設(shè)施非常簡(jiǎn)陋，大多是剛交房的次新房，戶型面積較大，租金相對(duì)來說較低。從漢宇、中原地產(chǎn)等中介門店的交易案例中都可發(fā)現(xiàn)，中低端租客對(duì)毛坯房的接受度逐漸提高。

有關(guān)人士透露，繁華地段的老公房是往年中低端租客的主要目標(biāo)房源。但這類房源的數(shù)量固定，且因?yàn)閼粜托?，總價(jià)較低，因此一直以來也是買賣市場(chǎng)的緊俏房源。而需求方面，每年都會(huì)有新畢業(yè)的大學(xué)生需要租房，房源的供不應(yīng)求也就逐年加劇。因此，中低端租客適當(dāng)轉(zhuǎn)移租房范圍是較為理性的選擇。同時(shí)，近一年多來，上海軌道交通設(shè)施完善度大大提高，這也為中低端租賃需求往外發(fā)展提供了必要的基礎(chǔ)條件。