這輪A股下跌追根溯源，引發(fā)的導(dǎo)火索是地產(chǎn)股的狂跌?？匆幌翶線圖，我們發(fā)現(xiàn)不少地產(chǎn)股已被“腰斬”。4月15日“國(guó)十條”出臺(tái)后，很多機(jī)構(gòu)認(rèn)清了形勢(shì)，紛紛將原來(lái)地產(chǎn)股的標(biāo)配改為低配，大有“悟以往之不諫，覺(jué)今是而昨非”之感。在一波又一波的多殺多慘烈下跌后，又有不少人覺(jué)得地產(chǎn)股已經(jīng)跌到合理估值水平并有股價(jià)企穩(wěn)跡象，因此大有躍躍欲試的想法。

一般來(lái)說(shuō)，股市是提前反映經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，地產(chǎn)股的大跌，客觀地說(shuō)，已經(jīng)反映了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)的價(jià)格下跌趨勢(shì)。有媒體報(bào)道，北京地區(qū)二手房已下跌了10%，新樓開(kāi)盤價(jià)格也比之前降了不少。對(duì)于房地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的下跌意味著銷售毛利率的降低。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率以往大致在30%—35%左右。除了房?jī)r(jià)下跌對(duì)地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)會(huì)有所影響外，不少上市公司在去年或今年初高價(jià)拿地也是一個(gè)不確定的利空因素。在房?jī)r(jià)瘋狂上漲之時(shí)，地產(chǎn)商高價(jià)拿地的邏輯是，未來(lái)房?jī)r(jià)只有更高，沒(méi)有最高。由此，地價(jià)高過(guò)周邊樓價(jià)的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地產(chǎn)商的預(yù)想是可以實(shí)現(xiàn)的，但一旦房?jī)r(jià)趨勢(shì)調(diào)頭向下，那么高價(jià)昂貴的土地儲(chǔ)備不僅不是資源優(yōu)勢(shì)，反而成了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。從上市公司已發(fā)布的公告中得知，目前已有數(shù)家公司作好了旗下一些項(xiàng)目土地減值損失計(jì)提的準(zhǔn)備?？梢韵胂蟮氖?，假如房?jī)r(jià)下行是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的趨勢(shì)，那么當(dāng)初“面粉價(jià)高過(guò)面包價(jià)”的“地王”項(xiàng)目，勢(shì)必成為上市公司的虧損黑洞，原來(lái)亮麗的業(yè)績(jī)沒(méi)準(zhǔn)會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)。要是這種現(xiàn)象逐漸蔓延，那么，地產(chǎn)股過(guò)往業(yè)績(jī)所體現(xiàn)的房地產(chǎn)板塊估值優(yōu)勢(shì)將蕩然無(wú)存。

事實(shí)上，地產(chǎn)股之所以處境尷尬，不僅僅在于未來(lái)房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)漸顯，還在于政府調(diào)控政策的不可預(yù)知性。一是房?jī)r(jià)快速下跌對(duì)地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)會(huì)產(chǎn)生影響，但或有可能使得更大力度的調(diào)控政策出臺(tái)有所延緩；二是假若房?jī)r(jià)仍然瘋漲政府必出重手予以遏制?；蛟S有地產(chǎn)商和炒房客抱怨政府的調(diào)控政策出手太猛，但如果放眼全球我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)達(dá)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)政策的制定比中國(guó)要嚴(yán)苛的多。韓國(guó)規(guī)定一個(gè)家庭（核心家庭）只準(zhǔn)購(gòu)買一套住房。德國(guó)法律限制房?jī)r(jià)每年上漲的幅度不準(zhǔn)超過(guò)3%，如果家庭資產(chǎn)達(dá)到一定程度就必須買商品房而不再享受住政府補(bǔ)貼的房子。在以高房?jī)r(jià)著稱的香港，前一段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，港府特首曾蔭權(quán)說(shuō)，不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高，人們買不起房，因?yàn)樵谙愀塾袃蓚€(gè)市場(chǎng)，政府提供的公屋與居屋（相當(dāng)于我國(guó)現(xiàn)在的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房）在整個(gè)市場(chǎng)中的占比近50%。在美國(guó)和英國(guó)，政府從未將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)中低收入人群在住房上進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)商品住房征收不動(dòng)產(chǎn)稅……由此看來(lái)，如果中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)政策真的要與國(guó)際通行規(guī)則接軌，那調(diào)控空間還不小呢。

一個(gè)值得關(guān)注的動(dòng)向是，在中央政府若干房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的同時(shí)，為了提高各地保障性住房的建設(shè)占比，中央財(cái)政采取了轉(zhuǎn)移支付的方式，今年向地方下達(dá)了900多億的財(cái)政補(bǔ)貼撥款額度。這一方面稀釋了市場(chǎng)對(duì)住房的剛性需求，另一方面也同樣起到了拉動(dòng)投資與需求的目的。北京房地產(chǎn)新政明確提出，今后保障型住房的占比要達(dá)到40%。如果中央政府及地方政府的這一思路轉(zhuǎn)變?cè)谖磥?lái)數(shù)年中得到嚴(yán)格落實(shí)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的大格局必將產(chǎn)生根本性的變化。由此，我們推測(cè)房地產(chǎn)股目前仍未穿越過(guò)“雷區(qū)”，建議投資者審慎對(duì)待。

從投資的角度看，房地產(chǎn)股目前似乎還不是較為理想標(biāo)的。倒是與擴(kuò)大保障性住房覆蓋面有關(guān)的建筑、建材、家電、木地板、家具等行業(yè)的上市公司或許未來(lái)的發(fā)展空間具有一定的想象力。因?yàn)橄鄬?duì)而言，最多十幾萬(wàn)元的居住生活消費(fèi)與動(dòng)輒上百萬(wàn)的住房消費(fèi)自是不可同日而語(yǔ)，在我國(guó)人均GDP已超過(guò)3000美元的現(xiàn)在，城市居民對(duì)前者的承受力要大大超過(guò)后者，其市場(chǎng)空間也十分廣闊。