“兩年前那一輪行業(yè)低谷時(shí)，房企公開(kāi)融資的成本最高也就到10％左右；今年，很多企業(yè)發(fā)債或信托融資的利率高達(dá)12％-17％?！币晃恍磐泄镜慕?jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

7月6日，中南建設(shè)（000961）（000961）公告與中鐵信托合作，由中鐵信托以信托資金對(duì)其“青島海灣新城”項(xiàng)目融資5億元。包括管理費(fèi)在內(nèi)，此次融資年綜合費(fèi)用率達(dá)到12％。

供職于中融信托的張先生介紹，“年初時(shí)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率還可以做到10％以下，而現(xiàn)在，一般開(kāi)發(fā)商從信托渠道融資，利率高達(dá)15％—17％，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商信托融資利率也達(dá)到12％左右?！?/p>

無(wú)獨(dú)有偶，在港上市的內(nèi)地房企發(fā)行債券的利率也大幅攀升。4月22日，雅居樂(lè)發(fā)行了7年期債券，募集資金6.5億美元，利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875％—9％。4月16日，碧桂園發(fā)行的7年期債券，募集資金5.5億美元，債券利息為11.25％。4月22日，佳兆業(yè)發(fā)行5年期債券，募集資金3.5億美元，利息高達(dá)13.5％。5月5日，花樣年在香港發(fā)行了本金總額為1.2億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)于2015年5月到期，年利率達(dá)到14％。

銀行貸款、再融資受到限制，嚴(yán)厲調(diào)控使銷(xiāo)量下滑，依靠銷(xiāo)售回款也不容易，有境外再融資優(yōu)勢(shì)的在港上市房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始以高息為代價(jià)求得資金。在花樣年之前，碧桂園、雅居樂(lè)、佳兆業(yè)等已紛紛發(fā)債進(jìn)行境外融資，這些內(nèi)地房企境外融資的成本連續(xù)攀升。

恰在此時(shí)，上市公司委托貸款也開(kāi)始增多。今年截至6月25日，共有532則上市公司公告“委托貸款”事項(xiàng)，比去年同期增長(zhǎng)30.1％。借款方為開(kāi)發(fā)商的委托貸款利率，明顯高于基準(zhǔn)的利率水平。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)已經(jīng)有37家房地產(chǎn)上市公司的各類(lèi)股東以股權(quán)質(zhì)押方式進(jìn)行了92宗融資活動(dòng)，質(zhì)押股份總數(shù)接近52億股。僅5月份以來(lái)就發(fā)生31宗質(zhì)押融資活動(dòng)，6月份以來(lái)愈演愈烈。而去年全年僅有19家上市房企進(jìn)行了31宗股權(quán)抵押融資。

據(jù)了解，信托公司除了將房地產(chǎn)信托貸款利率水平提高到10％以上，還降低貸款抵押物的抵押率，以此加強(qiáng)相關(guān)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制，從而變相提高了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)抵押信托來(lái)融資的成本。

有香港分析師表示，房企融資息率與公司經(jīng)營(yíng)狀況和議價(jià)能力密切相關(guān)，利息越高表明公司的償債風(fēng)險(xiǎn)越高。房地產(chǎn)調(diào)控下的內(nèi)地房企經(jīng)營(yíng)和融資難度加大，市場(chǎng)憂慮上升，境外發(fā)債擴(kuò)張的利率成本也越來(lái)越高。

第一上海地產(chǎn)分析師認(rèn)為，內(nèi)地今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大，下半年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金狀況可能吃緊，很多房企要趁著目前財(cái)務(wù)狀況好的時(shí)候發(fā)債，才能吸引更多投資者。