三月樓市暴漲，政策調(diào)控升級(jí)。有媒體傳言我說樓價(jià)將因此“下跌40%”，恰恰相反，我認(rèn)為新出臺(tái)的政策效果還是非常有限。樓市已是不得不調(diào)控的市場(chǎng)了，而行之有效的政策調(diào)控，一是增加供給，二是減少需求，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的老生常談。樓市調(diào)控可用三招：一是增加商品房的土地供給，二是開征住宅持有稅，三是提高按揭貸款利率。

從法理上講，中國(guó)是不能開征財(cái)產(chǎn)稅的，因?yàn)橥恋夭粚儆跇I(yè)主。但是，額外的新區(qū)開發(fā)稅是可以開征的，由于課稅的對(duì)象是住宅持有人，所以也可以稱為住宅持有稅。

一方水土一方人，中國(guó)水土資源的稀缺性，必然在城市化的進(jìn)程中推高地價(jià)房?jī)r(jià)，所以我在2004年講過，房?jī)r(jià)下跌只能是個(gè)幻想！換一個(gè)角度看，既然是城市化推高地價(jià)房?jī)r(jià)，那么在城市化接近完成的階段，房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)就會(huì)結(jié)束，所以美國(guó)的新區(qū)開發(fā)稅很有借鑒意義。美國(guó)一些城區(qū)在財(cái)產(chǎn)稅之外征收的新區(qū)開發(fā)稅，最長(zhǎng)的期限是20年，而未來15-20年是中國(guó)城市化的狂飆時(shí)期，在這個(gè)階段開征住宅持有稅有類似的道理?？紤]到中國(guó)已經(jīng)有了土地增值稅和土地出讓金，住宅持有稅的征收要有期限，再加一些抵扣。

中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，特色之一就在于政府有一只“閑不住的手”，市場(chǎng)是一只“看不見的手”，兩“手”并用的市場(chǎng)就是雙軌制。在樓市中如何體現(xiàn)雙軌制的特征呢？簡(jiǎn)而言之三句話：政府管公租房，市場(chǎng)管商品房，政府調(diào)控商品房市場(chǎng)。一個(gè)城市，建兩個(gè)中心，劃兩條線，80%以上的居民住宅問題就基本解決了。

兩個(gè)中心是什么？第一個(gè)是公租中心，政府建房租給新老市民，有工作的就可以租，無論是農(nóng)民工還是大學(xué)生研究生，一視同仁，按市場(chǎng)租金水平的50%出租，讓城市的流動(dòng)人口有尊嚴(yán)地活著。政府擁有公租房產(chǎn)，可享受未來的升值，以低租金經(jīng)營(yíng)公租房是合理的；第二個(gè)是估值中心，向美國(guó)一樣職業(yè)化管理，每年對(duì)該城市的全部房產(chǎn)出具估值報(bào)告，政府按估值價(jià)格課稅，為期10-15年，一視同仁，業(yè)主享有對(duì)本宅估值是否合理的抗辯權(quán)。以估值為基礎(chǔ)劃兩條線，城市均價(jià)劃一條線，均價(jià)的3-5倍再劃一條線。均價(jià)以下的部分免稅，均價(jià)至3-5倍開征為期10-15年的住宅持有稅，但稅率不高于1%，稅率在均價(jià)3-5倍以上比例遞增，以5%為上限。有這兩條線，既能遏制房?jī)r(jià)的過快上漲，又能阻止樓市的恐慌性暴跌。這個(gè)方案，通俗地說就是：“窮人下水，富人上山，假富人跳樓”。

用公租房引導(dǎo)租房消費(fèi)，用持有稅調(diào)節(jié)兩極分化，這個(gè)方案雖然不能讓所有人都滿意，至少體現(xiàn)了公平、公開和公正的原則。同時(shí)，由于是在城市化的進(jìn)程中階段性征收，每個(gè)人都可以根據(jù)其財(cái)務(wù)收支合理規(guī)劃其住宅的消費(fèi)與投資。低收入群體在均價(jià)以下（即“水下”）購(gòu)房，享受免稅待遇，高收入群體的房產(chǎn)價(jià)值在均價(jià)以下部分也享受免稅待遇，均價(jià)以上（即“水上”）部分納稅也合情合理。富人在均價(jià)的3-5倍之上持有房產(chǎn)，享受了城市的稀缺資源，直接或間接地占有了更為稀缺的創(chuàng)富機(jī)會(huì)，百萬買屋，千萬買鄰，多交一些稅也不足為怪?！凹俑蝗恕比绻恫黄鹁鶅r(jià)3-5倍之上的累進(jìn)稅，本來就不該住進(jìn)豪宅區(qū)，自愿“下山”會(huì)讓“山上”的人居環(huán)境多一些清凈，也體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)“無形之手”的意志。

豪宅市場(chǎng)代表一個(gè)城市的尊貴和歷史，古往今來，能夠流傳下來的建筑都是當(dāng)年的豪宅。對(duì)于豪宅的持有人和納稅人來說，由于豪宅市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)在經(jīng)濟(jì)周期中有“領(lǐng)漲抗跌”的效應(yīng)，高額納稅也有豪宅價(jià)格本身的市場(chǎng)化補(bǔ)償機(jī)制，即公平又合理。

豪宅的累進(jìn)稅以城市均價(jià)的3倍還是5倍劃線，應(yīng)按城市的國(guó)際化程度來確定，因?yàn)橐粋€(gè)城市只有兩個(gè)可比的價(jià)格，一個(gè)是均價(jià)，一個(gè)是天價(jià)，均價(jià)是本地人定的，天價(jià)是外來人定的，這個(gè)命題且聽下回分解。