網(wǎng)易財經(jīng)5月7日訊 上海今天拍出新政后首輪5幅地塊，其中的4幅地皆位于中外環(huán)以外的熱門住宅區(qū)域，最終拍得的樓板價均過萬，不過，最受關注的新江灣城C4地塊卻跌破眼鏡地以底價成交。最終，5幅土地盡數(shù)被國企收入囊中。

業(yè)內(nèi)人士認為，新政后，盡管上海樓價暫未有松動，但樓市已明顯降溫，從今天的拍賣結(jié)果來看，相較于去年動輒200％－300％的溢價率，地價已不再瘋狂，被輪番出擊的新政步步緊逼的開發(fā)商開始打防御戰(zhàn)，不再豪氣沖天，拿地謹慎之外，還或?qū)?zhàn)線從去年紛爭的一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市。

保利地產(chǎn)26億奪兩地

開發(fā)商數(shù)據(jù)

規(guī)土局數(shù)據(jù)

在今天的拍賣中，上海共拍出61萬平方米土地，保利地產(chǎn)連連出擊，分別以11.8億摘得浦江鎮(zhèn)中西河以南A-3地塊，和以14.26億總價拿下浦江鎮(zhèn)中心河以南C-1、2號地塊，溢價率均超100％。

而北京城投則以18.4億拍得松江區(qū)廣富林2-6號地塊，上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)有限公司和上海張楊商業(yè)建設有限公司的聯(lián)合體以15.28億獲得浦江鎮(zhèn)中心河以南A-1、2地塊。

最讓人大跌眼鏡的是新江灣城C4地塊，由于種種苛刻的開發(fā)和資金方面的要求，這一曾經(jīng)頻出地王的地塊今天遇冷，最終被上海城投以11.08億的底價拍走，且競拍人僅有城投和保利兩家。根據(jù)底價計算，該地塊折合樓板價在10000元/平方米左右，和去年中建地產(chǎn)37.2億拿下新江灣C6地塊時創(chuàng)造的32484元/平米的全國住宅單價紀錄相去甚遠。

最終，5幅土地盡數(shù)被國企收入囊中。

曾經(jīng)輝煌的新江灣城如今不比從前，而浦江鎮(zhèn)卻崛起成為香餑餑。目前，這兩個區(qū)域的在售高檔樓盤均價都在2萬－3萬。"現(xiàn)在業(yè)內(nèi)受歡迎的是商住兩用的城市綜合體地塊，在這方面，浦江鎮(zhèn)顯然比新江灣城有吸引力"，中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀說，"一直曾經(jīng)堅持做住宅的萬科和保利現(xiàn)在也都投入30％到商業(yè)地產(chǎn)上去，誰也不敢把雞蛋放在一個籃子里。"

這大概也是保利今天頻頻出手的原因，保利今天參與競爭的三塊地全部是商住用地。

新政威懾力顯現(xiàn)

"今天的土地價格跟去年相比，已經(jīng)有了回落，但溢價率還是較高"，一位業(yè)內(nèi)人士表示，"不過，隨著一系列緊縮政策的出臺，今年開發(fā)商會較自身實力來謹慎拿地，而不會像去年那樣不計代價瘋狂搶地。"

盡管上海的地方細則還未出臺，但4月份中央的新政從根本點出發(fā)，在信貸和稅收等各方面都會有實質(zhì)性的內(nèi)容陸續(xù)出來，"兩會前的一些政策并沒有抑制住地王的出現(xiàn)，但這次是來真的了"，上述人士稱。近期樓市降溫的局面讓一些溫州的投資客也開始拋售止損了。

對投資者來說，二套房首付比例提高到50%，且國務院還表明，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，并要求財政部、稅務總局加快研究制定相應的稅收政策，這次的力度顯然比以往都大。

而對于開發(fā)商來說，貨幣政策的收緊使其資金鏈受到壓力。近期有媒體報道稱，住房和城鄉(xiāng)建設部等有關部門擬對房地產(chǎn)企業(yè)在售項目的預售賬款實施監(jiān)控，今后房地產(chǎn)企業(yè)預售賬款將存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，并按照項目開發(fā)進度和工程所需資金"?？顚Ｓ?。根據(jù)擬定的方案，房地產(chǎn)企業(yè)只有在項目竣工交付及結(jié)算時,才能支配使用項目此前的預售賬款。

一直以來，預售款項是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。"這樣一來，開發(fā)商熬上3－6個月，就會面臨巨大的資金壓力"，馬冀表示，開發(fā)商不得不根據(jù)自身實際情況來謹慎拿地，避免瘋狂高價拿地的局面再現(xiàn)。

目前，一些一線城市已陸續(xù)出臺地方細則，而上海未有動作。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上海細則將在5月中旬出臺。而關于上海地方細則的側(cè)重點，馬冀預計會以公積金貸款收緊為主，馬冀預測，"上海的細則力度將會比北京深圳有過之而不及"。

供應量大增改變市場格局

讓市場降溫的不光是宏觀調(diào)控政策，大幅增加土地供應，也是降低地價穩(wěn)定房價的一大杠桿。

根據(jù)上海市規(guī)土局4月中旬公布的2010年上海住房供地計劃，今年計劃供地1100公頃，比去年增加35公頃，比去過5年平均值增加約5.7%。而按國土資源部數(shù)據(jù)來看，今年全國住宅用地供應量高達18萬公頃，是去年的兩倍多，其中純商品住宅用地供應也超過去年。

2009年的房價瘋狂，也緣于很多城市商品住宅供不應求。中國指數(shù)研究院副院長陳晟多次強調(diào)，"要穩(wěn)定房價，就要加大土地供應量，調(diào)整供求關系是最有效的市場劃調(diào)控方式。"

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭預測，在新政壓制下，商品住宅投機性需求已被打壓，而自住需求也受到連累，因此，下半年部分城市的樓市將出現(xiàn)明顯甚至是嚴重的供大于求。

開發(fā)商或轉(zhuǎn)場轉(zhuǎn)型

當一線城市的高地價已讓部分開發(fā)商不堪重負時，二三線城市或?qū)⒊蔀樗麄冃乱惠啈?zhàn)場。

"今年的調(diào)控力度很猛，后續(xù)還會有一撥撥的政策出來，開發(fā)商現(xiàn)在要打防御牌了"，馬冀說。

不管是產(chǎn)品線的調(diào)整還是開發(fā)區(qū)域的調(diào)整，都將是開發(fā)商今年要面臨的問題。

馬冀表示，一線城市的高地價以及逐漸轉(zhuǎn)冷的市場，使得一些開發(fā)商會選擇轉(zhuǎn)向二三線城市，二三線城市的地價很可能會被抬起來，另外，如果產(chǎn)品線調(diào)整成90平米以下小戶型的話，會比較容易跑量，有利于現(xiàn)金流。

萬科就已開始大舉進軍二三線城市，在目前全國萬科53個樓盤項目中，在一線京、滬、穗、深城市的項目僅有23個，大多數(shù)項目則集中在杭州、沈陽、天津、武漢等二三線城市。 金地2010年度經(jīng)營計劃主要開發(fā)項目43個，也主要集中在天津，南京，沈陽，西安，東莞等二三線城市。