從國資委發(fā)布央企非主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)退出到現(xiàn)在，央企房地產(chǎn)退出方式備受爭議，但都躲不開市場規(guī)律的輪回

國資委發(fā)布央企房地產(chǎn)項(xiàng)目 “勸退令”已過去了三個(gè)多月，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的最新消息顯示，近期房地產(chǎn)業(yè)成交額仍然居首，包括中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國航天科工集團(tuán)、中糧集團(tuán)、中石油以及申通地鐵所持有的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)等都出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)市場。

“不管央企退房如何發(fā)展，有一個(gè)是確定的，就是央企和國資委的想法肯定有諸多出入，所以執(zhí)行時(shí)就會(huì)裂變出很多形式。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心研究員鄔愛其說，“最終問題的解決還要靠市場。”

央企房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目惹議

今年5月10日，中石油在北京產(chǎn)權(quán)交易所以1.26億元的價(jià)格掛牌叫賣北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及6498.23萬元債權(quán)，這是第一家剝離全資房企的央企，也是掛牌時(shí)間最長的。

一個(gè)月之后，6月4日，來自福建的一家民營地產(chǎn)公司中駿置業(yè)控股有限公司在北交所成功摘牌，取得中石油下屬房地產(chǎn)公司北京都市圣景100%股權(quán)，成交價(jià)正是1.26億元。

據(jù)悉，都市圣景項(xiàng)目迄今沒有開建，目前中石油在該項(xiàng)目上投入了8000萬元資金，占到預(yù)計(jì)總投資額2.7億元的30%，而這次產(chǎn)權(quán)交易也包括這個(gè)項(xiàng)目6498萬元的欠款。此前中石油有關(guān)人士也曾表示，雖然項(xiàng)目開發(fā)存在不少困難，但是經(jīng)過測算還是有一定的利潤空間。

實(shí)際上，中石油剝離的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊，其中一些項(xiàng)目往往有種種問題，難以吸引意向受讓方。據(jù)悉，中石油向國資委上報(bào)的房地產(chǎn)子公司包括大慶、蘭州、克拉瑪依、吉林等13家地市的房地產(chǎn)開發(fā)商。13家子公司截至2008年底的總資產(chǎn)規(guī)模合計(jì)44.4億元，總負(fù)債規(guī)模合計(jì)44.6億元。2008年，13家子公司總收入為19.4億元，利潤為虧損3億元。房價(jià)逐年上漲，中石油地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻出現(xiàn)虧損，這或許是中石油最先響應(yīng)國資委號召的首要原因。

同樣的情況也出現(xiàn)在中糧。作為國資委劃定的房地產(chǎn)主業(yè)央企，中糧也在積極地掛牌出售自己旗下的房產(chǎn)項(xiàng)目。近日，中糧集團(tuán)有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售其控股的上海渠晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%股權(quán)， “像中糧這樣可以接收房地產(chǎn)項(xiàng)目的央企，主動(dòng)出售自己的房產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)引起意向買家的猜疑———會(huì)不會(huì)是項(xiàng)目不好或者出問題了才轉(zhuǎn)讓？”鄔愛其說。

市場將給出最后答案

究竟是央企在借機(jī)甩賣不良房產(chǎn)項(xiàng)目，還是確實(shí)在逐步縷清退房的路線？鄔愛其表示，市場會(huì)給出最后的答案。“央企掛牌的房產(chǎn)項(xiàng)目在產(chǎn)權(quán)市場對所有人開放，意向買方會(huì)分析，如果真是好項(xiàng)目，或者說只要不是太差的項(xiàng)目，市場從最初的懷疑肯定會(huì)走向最終的成交。”鄔愛其說。

來自政策方面的壓力也是市場冷淡的重要原因， “相對而言，近一個(gè)月的房地產(chǎn)股權(quán)交易比較冷清，這應(yīng)該是受到了近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。”一位長期關(guān)注房地產(chǎn)股權(quán)交易的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對記者表示， “大家對前景的判斷不明，使其更愿意持觀望態(tài)度。”從買方市場而言，上海晟地集團(tuán)一位知情人士告訴記者，現(xiàn)在的政策使地產(chǎn)企業(yè)比較敏感，對現(xiàn)金流的考驗(yàn)也到了關(guān)鍵時(shí)刻，很多公司會(huì)對業(yè)務(wù)板塊做些 “加減法”的決策，房產(chǎn)公司會(huì)有一些轉(zhuǎn)出。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在6月上半月，諸如SOHO中國、花樣年華、世紀(jì)星源等一些大企業(yè)趁勢通過并購、增資等收購成熟項(xiàng)目，借此進(jìn)軍當(dāng)?shù)厥袌觥３醪浇y(tǒng)計(jì)，僅6月上半個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)并購案已達(dá)8宗，而5月份整整一個(gè)月才有8宗。這樣看來，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整的漸趨明朗，買賣雙方對于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)交易的態(tài)度或?qū)⒏吇钴S。