采訪(fǎng)·撰文/蔣毅坤

“我不太理解萬(wàn)科為什么這么做，只降800元，這是既不叫好又不叫座的事吧?！比珖?guó)地產(chǎn)聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)姜煒對(duì)于萬(wàn)科這次的降價(jià)不太理解。5月16日，北京萬(wàn)科旗下的中糧假日紫苑最后兩棟樓開(kāi)盤(pán)，實(shí)際成交價(jià)格約為24200元/平方米，低于此前萬(wàn)科對(duì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格的預(yù)期25000元/平方米。

雖然只降了800元，但是這次降價(jià)卻并非“不叫座”。萬(wàn)科中糧假日紫苑在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)掉了50%，“開(kāi)盤(pán)200多套房現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)得差不多了?！比f(wàn)科地產(chǎn)副總裁毛大慶告訴記者。毛大慶并不認(rèn)為這次的行動(dòng)是降價(jià)，而是正常的價(jià)格調(diào)整。

北京萬(wàn)科的降價(jià)還很“溫柔”，但深圳萬(wàn)科的降價(jià)已經(jīng)頗有力度。6月初，萬(wàn)科位于深圳龍崗的清林徑和萬(wàn)科第五園四期兩個(gè)項(xiàng)目均于半夜下調(diào)價(jià)格開(kāi)盤(pán)，最大下降幅度達(dá)20%。

2008年，萬(wàn)科為了應(yīng)對(duì)調(diào)控也曾主動(dòng)降價(jià)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科全國(guó)的樓盤(pán)普降5%-30%不等?！?008年的降價(jià)，雖然外界反饋不好，但是實(shí)際上萬(wàn)科認(rèn)為這么做是對(duì)的，在當(dāng)時(shí)的情況下，果斷降價(jià)給自己帶來(lái)了充裕的現(xiàn)金流。正是萬(wàn)科率先降價(jià)，將行業(yè)從觀(guān)望期帶入了降價(jià)通道，萬(wàn)科也因搶先降價(jià)，擴(kuò)大了地盤(pán)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)于萬(wàn)科這次看起來(lái)頗有試探意味的降價(jià)也不理解。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，此次降價(jià)將是萬(wàn)科推盤(pán)方式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

從慣性提價(jià)到調(diào)查定價(jià)

面對(duì)低迷的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商面臨的降價(jià)壓力越來(lái)越大。面臨調(diào)控，迅速下滑的市場(chǎng)讓購(gòu)房者面對(duì)的市場(chǎng)迅速?gòu)馁u(mài)方市場(chǎng)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。世茂地產(chǎn)5月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。世茂稱(chēng)，由于市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，于是延遲推盤(pán)，但相信6月份在各地續(xù)推新盤(pán)下，會(huì)帶動(dòng)銷(xiāo)售額。也公布其5月預(yù)售收入8億元，比4月份的15億元下跌約47%。

5月份合同銷(xiāo)售收入12.53億元，銷(xiāo)售面積10.6萬(wàn)平方米，同比分別下跌48%和58%。與其今年4月份24.54億元的合同銷(xiāo)售額以及18.33萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積相比，環(huán)比也分別下降48.9%與42.2%。

萬(wàn)科雖然情況稍好，但是也要面對(duì)這個(gè)下滑的市場(chǎng)。5月份，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積共達(dá)47萬(wàn)平方米，同比跌32.6%，銷(xiāo)售額為51.1億元，同比減少20.2%。

在以往，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)提價(jià)已經(jīng)成為慣性，“每次開(kāi)盤(pán)提價(jià)10%~20%很正常，”毛大慶說(shuō)，而這次萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)即降價(jià)的原因很簡(jiǎn)單：“一是為了快速清盤(pán)，二是為了響應(yīng)政府號(hào)召。住宅不是純粹的商品，我們必須響應(yīng)政府的號(hào)召?！?/p>

僅僅降價(jià)800元也不是試探或是對(duì)后市樂(lè)觀(guān)，而是有其理論基礎(chǔ)的。據(jù)毛大慶介紹，此次萬(wàn)科中糧假日紫苑降價(jià)是開(kāi)盤(pán)之前，由萬(wàn)科對(duì)1400多位意向購(gòu)房者進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，看購(gòu)房者心目中理想的價(jià)位是什么樣的，并對(duì)這個(gè)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，最終得出了降價(jià)800元的結(jié)果。

這種更精細(xì)、更準(zhǔn)確卻也顯得更溫和的降價(jià)方式將繼續(xù)推行下去?！斑@種開(kāi)盤(pán)之前進(jìn)行調(diào)查對(duì)樓盤(pán)定價(jià)的方式將會(huì)常態(tài)化?！泵髴c告訴記者。這意味著未來(lái)萬(wàn)科的意向購(gòu)房者將決定樓盤(pán)的價(jià)格。

大范圍大幅降價(jià)短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)

北京萬(wàn)科目前的降價(jià)與其說(shuō)是降價(jià)，不如說(shuō)是微調(diào)。

“無(wú)論是漲價(jià)還是降價(jià)，萬(wàn)科總部都不可能給一線(xiàn)公司下這么一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一調(diào)整的指令，這條消息完全違背了萬(wàn)科的邏輯?！比f(wàn)科董秘譚華杰如此回應(yīng)萬(wàn)科在6月份將進(jìn)行全國(guó)性降價(jià)的傳言。譚華杰解釋了萬(wàn)科的銷(xiāo)售邏輯：“總部給各個(gè)公司惟一的一個(gè)要求就是：房子只要一開(kāi)盤(pán)，就必須賣(mài)掉。萬(wàn)科不捂盤(pán)，因此一開(kāi)盤(pán)必須賣(mài)。至于以什么價(jià)格賣(mài)出去，則由不得總部決定，這由一線(xiàn)公司自己判斷?！?/p>

譚華杰對(duì)“合理價(jià)格”的定義是：買(mǎi)房人愿意支付的價(jià)格?！八砸欢ㄒㄒ粋€(gè)能夠賣(mài)掉的價(jià)格，所以萬(wàn)科一直都在調(diào)整，不存在一個(gè)固定的價(jià)格?！?/p>

譚華杰的這番表態(tài)意味著萬(wàn)科的各地方分公司將掌握價(jià)格調(diào)整的決定權(quán)。北京萬(wàn)科的此次降價(jià)正是譚華杰這番表態(tài)的最好體現(xiàn)。這也意味著萬(wàn)科不會(huì)在降價(jià)方面采取全國(guó)性的統(tǒng)一行動(dòng)。

目前看來(lái)，萬(wàn)科將價(jià)格調(diào)整權(quán)下放到各地方分公司更符合實(shí)際情況。

“這次的調(diào)控與其說(shuō)是全國(guó)性的調(diào)控，不如說(shuō)是地方性、區(qū)域性的調(diào)控?！币卒佒袊?guó)董事總經(jīng)理陳建明對(duì)記者說(shuō)。在他看來(lái)，由于中央調(diào)控措施出臺(tái)后，各地方政府出臺(tái)的細(xì)則松緊不一，各地市場(chǎng)完全不一樣：“有的地方已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)了，有的地方房?jī)r(jià)還在漲?！彼匀f(wàn)科實(shí)行的地方公司定價(jià)制就顯得更符合實(shí)際。

另一方面，包括萬(wàn)科在內(nèi)的地產(chǎn)公司由于現(xiàn)金流較為充裕，還沒(méi)有大幅度降價(jià)的沖動(dòng)。

今年頭5個(gè)月，富力地產(chǎn)的合約銷(xiāo)售面積約90.84萬(wàn)平方米，同比下降了21%；而銷(xiāo)售收入累計(jì)約109.51億元，同比增長(zhǎng)3%。而今年頭5個(gè)月，累計(jì)合約銷(xiāo)售額95.47億元，同比下跌10.7%；但累計(jì)合約銷(xiāo)售面積86.6萬(wàn)平方米，同比則大幅下跌23.4%。萬(wàn)科也表現(xiàn)出了銷(xiāo)售面積跌幅大過(guò)銷(xiāo)售金額跌幅的狀況。5月份，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積同比下跌32.6%，而銷(xiāo)售額僅同比減少20.2%。有分析師表示這表明依舊在為地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)提供支撐。

在現(xiàn)金流充裕的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)注利潤(rùn)?！皩?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，完不成銷(xiāo)售計(jì)劃，頂多就是少賺一點(diǎn)。但如果是通過(guò)降價(jià)手段來(lái)促銷(xiāo)的話(huà)，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)一樣完不成，利潤(rùn)率一樣降得比較厲害?！币晃环治鋈耸恐赋?。

地產(chǎn)業(yè)分析師何志忠認(rèn)為房?jī)r(jià)真正下跌還需要一段時(shí)間的等待：“我估計(jì)未來(lái)三四個(gè)月，成交量仍將維持低位，而開(kāi)發(fā)商未必愿意降價(jià)。而到8月～9月，估計(jì)一些開(kāi)發(fā)商會(huì)調(diào)低今年初定下的銷(xiāo)售目標(biāo)。因?yàn)?009年是銷(xiāo)售新高，所以2010年要在一個(gè)歷史新高的基礎(chǔ)上再有20%～30%的增長(zhǎng)，難度是比較大的?！?/p>

這次，購(gòu)房者想看到萬(wàn)科大幅降價(jià)可能需要等待更久?！叭f(wàn)科最近有配股的計(jì)劃，許多地產(chǎn)股已經(jīng)跌破了配股的意向價(jià)，如果萬(wàn)科降價(jià)，配股基本可以告吹，所以萬(wàn)科暫時(shí)應(yīng)該不會(huì)選擇大范圍降價(jià)。但是如果萬(wàn)科能夠完成配股計(jì)劃，這個(gè)節(jié)點(diǎn)或許出現(xiàn)在年底，那萬(wàn)科降價(jià)的可能性極大?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，他認(rèn)為如果配股完成，萬(wàn)科或許會(huì)通過(guò)增加開(kāi)盤(pán)數(shù)量，通過(guò)量來(lái)補(bǔ)充利潤(rùn)的缺失。