案情簡介：俞某、李某與房產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛

2008年，俞某提供給開發(fā)公司300萬元借款，依借款協(xié)議約定，為確保開發(fā)公司及時(shí)還款，由開發(fā)公司全資設(shè)立的子公司即房產(chǎn)公司與俞某簽訂20套房產(chǎn)的商品房買賣合同并辦理備案登記。2013年，俞某起訴償債。法院調(diào)解協(xié)議確認(rèn)房產(chǎn)公司償還俞某借款本息600萬元，如逾期給付則繼續(xù)履行商品房買賣合同。案外人因不服該民事調(diào)解書，遂申請?jiān)賹彙?/p>

法院判決：房產(chǎn)公司償還俞某借款本息600萬元

案涉商品房買賣合同簽訂目的在借款協(xié)議中表述很明確，即為確保開發(fā)公司及時(shí)還款，故雙方簽訂商品房買賣合同真實(shí)意思并非買賣房屋，而是對雙方間發(fā)生的借款提供的一種擔(dān)保。根據(jù)《物權(quán)法》第172條規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同，本案中俞某以簽訂商品房買賣合同的形式為借款合同提供擔(dān)保不符合法律規(guī)定的擔(dān)保方式，此種擔(dān)保方式回避了法定的抵押擔(dān)保的登記公示制度，可能損害到第三人權(quán)利。另依《擔(dān)保法》第40條及《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。雖然本案雙方當(dāng)事人所簽借款、購房協(xié)議非抵押合同，但雙方協(xié)議約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容已違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。案涉商品房買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無效，但房產(chǎn)公司卻在公司尚有許多債務(wù)未妥善處理、且未征得其他債權(quán)人同意情況下，擅自與俞某達(dá)成和解協(xié)議，確認(rèn)商品房買賣合同效力，將公司剩余的所有資產(chǎn)（案涉房產(chǎn)）以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格抵債給俞某所有，且在借款協(xié)議未約定利息的情況下私自將債務(wù)數(shù)額由300萬元增加到600萬元，房產(chǎn)公司上述系列行為，不但直接違反了法律規(guī)定，且損害了其他債權(quán)人合法權(quán)益，亦擾亂了正常的經(jīng)濟(jì)秩序，損害了社會公共利益。判決駁回俞某訴請。

律師說法：流押條款無效

當(dāng)事人在借貸關(guān)系成立前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，系一種非典型的擔(dān)保行為，因違背物權(quán)法定原則及禁止流質(zhì)契約規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。