案情簡介：銀行與曹某、曹某某、上海市住房保障中心借款合同糾紛

2010年，曹某按揭購買上海市經(jīng)濟(jì)適用房，與銀行、住房保障中心簽訂抵押借款合同約定了住房保障中心作為回購人的回購條款。2014年，因曹某長期拖欠還款致訴。關(guān)于回購條款效力成為爭議焦點(diǎn)之一。

法院判決：判決曹某歸還銀行全部借款本息

案涉回購條款系在出借人與借款人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上成立的擔(dān)保物權(quán)，以保障出借人債權(quán)實(shí)現(xiàn)，該條款具有從屬性。但約定轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)系在借款人不履行債務(wù)之后，并非如讓與擔(dān)保在基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立時(shí)即轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，并在債務(wù)履行完畢之時(shí)須返還財(cái)產(chǎn)權(quán)利，故案涉回購條款可認(rèn)定為將不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移及清算變價(jià)程序合二為一的一種新型后讓與擔(dān)保。因擔(dān)保權(quán)人并未直接取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，上述實(shí)現(xiàn)債權(quán)方式亦可認(rèn)定為《擔(dān)保法》《物權(quán)法》所規(guī)定的清算變價(jià)程序，故案涉回購條款并不含有我國法律明確禁止的流質(zhì)條款，且無《合同法》第52條規(guī)定的其他情形，應(yīng)認(rèn)定有效。至于回購具體操作，按照上海市《經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》（滬府發(fā)〔2009〕29號）及《關(guān)于支持市公積金管理中心、商業(yè)銀行提供經(jīng)濟(jì)適用房購房貸款的指導(dǎo)意見（試行）》等相關(guān)規(guī)定實(shí)施，回購人按該經(jīng)濟(jì)適用房原銷售價(jià)格加銀行定期存款利息進(jìn)行回購，計(jì)息時(shí)段為經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)（出）售合同簽訂之日起至房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日，利率為簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同之日的銀行定期存款利率，借款人所得回購款優(yōu)先用于清償貸款利債務(wù)，并直接由住房保障中心劃至貸款銀行，剩余回購款歸借款人所有。原購房人可與住房保障中心按規(guī)定辦理租賃經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)手續(xù)，以租賃方式使用原居住的經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)此，判決曹某10日內(nèi)歸還銀行全部借款本息，借期不履行的，60日內(nèi)向住房保障中心返還涉案房屋，并配合中心辦理抵押注銷及產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；曹某履行前述義務(wù)后，住房保障中心支付曹某房屋回購款，其中，曹某欠銀行的借款本息，由住房保障中心從回購款終代曹某支付給銀行，剩余部分由曹某收取。

律師說法：以回購房產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)，不含流質(zhì)條款，可認(rèn)定為《擔(dān)保法》《物權(quán)法》所規(guī)定的清算變價(jià)程序，應(yīng)認(rèn)定有效

以回購房產(chǎn)擔(dān)保借款債權(quán)實(shí)現(xiàn)，本質(zhì)上是一種后讓與擔(dān)保行為，亦可認(rèn)定為《擔(dān)保法》《物權(quán)法》所規(guī)定的清算變價(jià)程序，因其不含有我國法律明確禁止的流質(zhì)條款，且無《合同法》第52條規(guī)定的其他情形，應(yīng)認(rèn)定有效。