案情簡(jiǎn)介：國(guó)盛集團(tuán)有限公司與劉某、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

2008年，劉某以投資經(jīng)營(yíng)為目的，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)公司商鋪，并在一個(gè)月后向土地局申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。申請(qǐng)的第二天，法院將解除查封該商鋪的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)土地局。2010年，劉某與開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房回購(gòu)協(xié)議，但未履行。2011年3月，案涉項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，生效判決確認(rèn)建筑公司對(duì)案涉商鋪享有工程款優(yōu)先受償權(quán)。2012年4月，土地局為劉某補(bǔ)辦預(yù)告登記證明。因開(kāi)發(fā)公司執(zhí)行異議，法院裁定中止執(zhí)行前述商鋪。建筑公司訴請(qǐng)?jiān)S可執(zhí)行。

法院判決：裁定建筑公司許可執(zhí)行

對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同或民間借貸法律關(guān)系性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱(chēng)，而應(yīng)由當(dāng)事人真實(shí)意思和合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)決定。結(jié)合本案案情，根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮，劉某與開(kāi)發(fā)公司真實(shí)法律關(guān)系應(yīng)系名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保。劉某申請(qǐng)辦理涉案商鋪預(yù)告登記時(shí)間次日，法院將解除查封涉案商鋪的民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)登記部門(mén)，且申請(qǐng)預(yù)告時(shí)間與登記部門(mén)補(bǔ)辦預(yù)告登記時(shí)間相隔4年多，預(yù)告登記辦理違反法律規(guī)定?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！卑干嫔啼佀陧?xiàng)目驗(yàn)收合格時(shí)，商鋪能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。劉某在能此后3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記，該預(yù)告登記已失效。預(yù)告登記中的處分是指當(dāng)事人的民事處分行為，并不包括司法機(jī)關(guān)的司法強(qiáng)制措施。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》所指稱(chēng)消費(fèi)者，應(yīng)為生活消費(fèi)。本案劉某為投資行為，不享有消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。且劉某未實(shí)際占有涉案商鋪，亦無(wú)證據(jù)證明未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，法院可采取查封等強(qiáng)制措施。故裁定許可執(zhí)行。

律師說(shuō)法：名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保的“購(gòu)房者”在未實(shí)際占有房屋、預(yù)告登記失效情況下，不能對(duì)抗工程款優(yōu)先受償權(quán)

當(dāng)事人名為房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款擔(dān)保，在預(yù)告登記失效、購(gòu)房者未實(shí)際占有房屋情況下，不能對(duì)抗施工人工程款優(yōu)先受償權(quán)。