案情簡(jiǎn)介：雙方房屋交易不正常

近日，某縣法院審理了一起名為買賣實(shí)為借貸的案件。在庭審中，王某稱，他與唐某及其妻于2014年初簽訂購房合同，約定唐某及其妻將一套自有房產(chǎn)以20萬元的價(jià)款賣給王某，王某支付全款后30日內(nèi)，雙方辦理房屋過戶手續(xù)，如逾期未履行，則支付王某違約金6萬元。簽訂協(xié)議當(dāng)天，王某即支付92000元，并將余款108000元匯入唐某妻子賬戶。王某付清房款后，唐某將購房合同、發(fā)票、完稅憑證等交給王某，并出具了收據(jù)?，F(xiàn)唐某及其妻逾期未履行合同，已違約，請(qǐng)求判令解除雙方的房屋買賣合同，由唐某及其妻返還其已支付的20萬購房款，并支付違約金6萬元。

唐某辯稱，雙方之間名為房屋買賣合同，實(shí)為民間借貸合同。唐某稱，他為償還銀行貸款，向王某借款12萬元，借期為30日，雙方口頭約定月息10%，王某預(yù)先扣除了12000元利息，故實(shí)際收到的借款為108000元。為保證借款按時(shí)歸還，在王某要求下，雙方另簽訂了一份房屋買賣合同，即王某所稱購房合同。實(shí)際上，唐某只收到王某匯入賬戶的108000元，而沒有王某所稱的92000元購房款。

證明顯示，王某曾以借款扣息的方式向唐某及其妻子貸款12萬元，而實(shí)際放貸108000元。但蹊蹺的是，就在借款當(dāng)天，雙方又簽訂了一份價(jià)格為20萬元的房屋買賣合同。從數(shù)額上看，扣除王某所稱的已支付的92000元后，購房余款為108000元，而這一數(shù)額剛好等于唐某所稱的實(shí)際借款金額。

此外，王某所稱的購房合同交房履行期剛好與唐某所稱的借款合同的借款期完全一致，兩者在時(shí)間和金額上如此雷同，使王某主張的房屋買賣一事疑點(diǎn)重重。對(duì)此，王某的答復(fù)是，房產(chǎn)是唐某為償還銀行貸款而賣給他的。但購房發(fā)票上顯示的金額為34萬余元，購房時(shí)間為2010年3月，而從當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)來看，唐某將房產(chǎn)降價(jià)15萬元出售的可能性微乎其微。法官認(rèn)為，唐某所稱借款一事屬實(shí)，而王某與唐某及其妻也確實(shí)簽訂了房屋買賣合同，但其作用在于保證對(duì)方按時(shí)還款。

法官向王某釋明，其房屋買賣關(guān)系的主張不能獲得法律支持，建議其變更訴訟請(qǐng)求，否則將承擔(dān)敗訴的后果。經(jīng)法官充分釋明后，王某終于將實(shí)情和盤托出，并變更了訴訟請(qǐng)求。

原來，王某經(jīng)營(yíng)著一家機(jī)械設(shè)備廠，平時(shí)也兼營(yíng)放貸業(yè)務(wù)。為防止放出去的貸款“打水漂”，王某從一位“高人”處獲得一條“妙計(jì)”，即貸款時(shí)要求借款方提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，先讓借款人出具借據(jù)一份，再以借款人提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)作為交易標(biāo)的，虛構(gòu)一份買賣合同。如果到期不能收回借款，便可以買賣合同為名，順理成章地要求借款方履行買賣合同。而如果借款方拒不交付財(cái)產(chǎn)，則可以要求對(duì)方返還買賣合同的價(jià)款。

2014年初，急需借款的唐某看到放貸的廣告后，便聯(lián)系到王某。王某詢問唐某有無擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，唐某說可用房產(chǎn)抵押，王某便同意借款。借款當(dāng)天，王某先要唐某及其妻子出具了一張借據(jù)，又與兩人簽訂一份房屋買賣合同。借款到期后，唐某未能按期還款，也拒絕交付房產(chǎn)，于是便有了這場(chǎng)官司。

王某盤算，如果唐某按時(shí)還款，這單高利貸的生意便賺了；如果唐某到期不能還款，也不交房，就以房屋買賣合同之名起訴唐某，要求其交付房產(chǎn)或返還20萬元的購房款，并支付違約金，仍可賺不少錢。

法院判決：雙方之間房屋買賣純屬子虛烏有

原被告簽訂的房屋買賣合同并非雙方的真實(shí)意思表示，雙方雖簽訂了房屋買賣合同，但只是為保障原告?zhèn)鶛?quán)實(shí)現(xiàn)而虛構(gòu)的一紙合同，被告也沒有履行此合同的真實(shí)意愿。雙方之間的房屋買賣一事純屬子虛烏有。

關(guān)于雙方爭(zhēng)議的借款數(shù)額，《合同法》明確規(guī)定，借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除，利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。法院判決唐某及其妻償還原告王某借款本金108000元，并按中國(guó)人民銀行公布的同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的四倍支付逾期還款的利息。

律師說法：名為房屋買賣實(shí)為民間借貸怎么辦

以房屋為借貸作擔(dān)保如果借款人在限定時(shí)間內(nèi)能夠清償債務(wù)，債權(quán)人享有的房屋買賣合同的債權(quán)就消滅，房屋買賣合同就不再履行，如果借款人不履行債務(wù)，債權(quán)人就可以行使房屋買賣合同的交付房屋、要求更名過戶的債權(quán)，用該房屋清償債務(wù)，消滅債權(quán)。實(shí)際中，有的債權(quán)人雖然還沒有成為該房屋登記所有權(quán)人，但是往往已經(jīng)實(shí)際從債務(wù)人處取得鑰匙，成為該房屋的實(shí)際占有者。最高法院關(guān)于民間借貸案件司法解釋于2015年9月1日起正式實(shí)施。該解釋第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

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