案情簡介

2012年1月5日，被告甲以經(jīng)營養(yǎng)豬業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難為由向原告某銀行申請貸款，后雙方簽訂了一份《最高額個人借款合同》，約定由被告甲向原告借款人民幣20萬元整。同日，原告與被告甲、甲妻另簽訂一份《最高額抵押擔保合同》，合同約定由被告甲、甲妻各自用其夫妻共有的房產(chǎn)一套作上述借款的抵押物。被告郭某與李某均在房地產(chǎn)抵押物清單上同意抵押欄簽名、摁指模確認。雙方隨后到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記手續(xù)，二套房屋的房屋他項權(quán)證均載明債權(quán)數(shù)額為人民幣10萬元。2012年1月7日，原告將借款20萬元轉(zhuǎn)入被告甲的賬戶。貸款期限屆滿后，被告沒有依約償還貸款本息，經(jīng)原告多次催討，被告甲僅償還部分利息，本金分文未還。余下欠款本息經(jīng)原告多次催收未果，遂向區(qū)人民法院提起訴訟，要求四被告連帶償還本金20萬元及相應利息，且對被告甲、郭某、甲妻、李某用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院觀點

法院認定該案的抵押符合《中華人民共和國物權(quán)法》的相關規(guī)定，抵押發(fā)生法律效力。對此，在四被告不履行償還借款義務的情況下，原告對用于抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

律師說法

民間借貸房產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的條件：

（一）抵押權(quán)合法有效存在。

（二）抵押權(quán)所擔保的債權(quán)已屆清償期。但依照《物權(quán)法》第一百九十六條的規(guī)定，在抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷、當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形以及嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成價值減少而抵押人又不能恢復原狀或增加擔保的特殊情況下，即使債務并未屆期，抵押權(quán)人也可以實現(xiàn)抵押權(quán)。

（三）債務人沒有清償債務，既包括沒有清償全部債務，也包括尚有部分債務沒有清償，因為依據(jù)抵押權(quán)的不可分原則，債務人雖然只有部分債務未履行，抵押權(quán)人仍然可以對全部抵押物主張實現(xiàn)抵押權(quán)。

（四）對于債務未清償，非因債權(quán)人方面的原因而造成。若債務人沒有履行債務是由債權(quán)人一方當事人的原因造成，則抵押權(quán)人不得實現(xiàn)其抵押權(quán)。比如，債權(quán)人拒絕接受債務人的全面適當履行等。

《物權(quán)法》第一百九十五條規(guī)定，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。同時第一百九十八條規(guī)定，抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。