一、什么是房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務擔保責任的法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務人履行債務擔保的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)

隨著中國各項經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人(主要是銀行等金融機構(gòu))所運用作為債權(quán)擔保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性

關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權(quán)制度的立法，主要有三種立法例:第一，將抵押權(quán)放在民法典的物權(quán)法中，視抵押權(quán)為限制物權(quán)中擔保物權(quán)的一種。德國、日本及中國臺灣為例;第二，將抵押權(quán)制度規(guī)定于民法典的債權(quán)法部分。法國、前蘇聯(lián)為例。中國民法通則也將抵押權(quán)規(guī)定于第五章民事權(quán)利的債權(quán)一節(jié);第三，制定專門的法律對抵押權(quán)進行規(guī)定。如中國《擔保法》。

房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔保物權(quán)，其在性質(zhì)上為物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)特有之支配性、對世性、追及性及優(yōu)先受償性，從而使其在權(quán)利內(nèi)容上、權(quán)利實現(xiàn)方式上、權(quán)利范圍上、權(quán)利保護方法上區(qū)別于債權(quán)。

(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性

房地產(chǎn)抵押權(quán)乃對于所抵押之房地產(chǎn)拍賣價金的優(yōu)先受償權(quán)，其在本質(zhì)上為價值權(quán)。價值權(quán)性不僅是包括房地產(chǎn)抵押權(quán)在內(nèi)的抵押權(quán)的本質(zhì)特性，也是所有物的擔保的共同屬性。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對所抵押房地產(chǎn)的價值支配權(quán)，其所支配的對象不是房地產(chǎn)實體，而是其價值。

房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性使其區(qū)別于土地使用權(quán)等用益物權(quán)。用益物權(quán)是權(quán)利人對標的物使用價值的支配權(quán)，其給予權(quán)利人的利益表現(xiàn)在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產(chǎn)抵押權(quán)則是對標的物價值的支配權(quán)，權(quán)利人得通過對抵押物價值的把握而實現(xiàn)擔保債權(quán)的目的。

房地產(chǎn)抵押權(quán)既不需要所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現(xiàn)代經(jīng)濟社會對債權(quán)擔保和擔保物經(jīng)濟效用發(fā)揮的雙重需要。因此可以說，相對于質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種純粹的價值權(quán)。

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