一、案件事實(shí)

原審查明，郭少敏、尤金鳳為買受人，博皇房地產(chǎn)公司為出賣人簽訂一份《荊門市商品房買賣合同》，合同主要約定：郭少敏、尤金鳳購買博皇房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于鐘祥市郢中街辦襄漢路明珠花園1幢1單元14層1403號房，該商品房建筑面積114.94平方米，單價(jià)為每平方米2088.05元，總金額為人民幣24萬元；出賣人在2013年7月30日將商品房交付買受人使用，自本合同約定的交房期限屆滿之日起180日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理商品房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作了明確約定。2013年6月2日，郭少敏、尤金鳳通過銀行轉(zhuǎn)給博皇房地產(chǎn)公司8萬元、給付現(xiàn)金7萬元，合計(jì)15萬元。博皇房地產(chǎn)公司向郭少敏、尤金鳳出具收據(jù)一份，收據(jù)載明：“交款單位郭少敏、尤金鳳。收款方式轉(zhuǎn)賬，人民幣24萬元，收款事由為購房款，并加蓋有湖北博皇房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司明珠花園財(cái)務(wù)專用章”。次日，郭少敏、尤金鳳為甲方、博皇房地產(chǎn)公司為乙方簽訂一份《預(yù)付購房款購房補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定：甲方預(yù)付15萬元，按照預(yù)付一年的時(shí)間約定乙方付給甲方預(yù)付房款優(yōu)惠9萬元；一年到期后，乙方有權(quán)退還收據(jù)的全部金額給甲方，甲方應(yīng)退還乙方房屋，如一年后房屋銷售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收據(jù)金額屬甲方所有，乙方應(yīng)無條件給甲方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)；房屋交付之后，乙方將裝修鑰匙留一把在售樓部，其余鑰匙交給甲方，如乙方有顧客購買成交此房，必須先同甲方商量，征得甲方同意可另行換房，如達(dá)不成協(xié)議，乙方可按實(shí)際時(shí)間退還甲方本金和優(yōu)惠金額，乙方退還本金和實(shí)際優(yōu)惠金額后，甲方應(yīng)無條件退房和有關(guān)手續(xù)，如甲方要求要房，需按市場價(jià)格成交……。合同簽訂后，博皇房地產(chǎn)公司已按約定交付房屋鑰匙，但未按合同約定為郭少敏、尤金鳳辦理產(chǎn)權(quán)證書，郭少敏、尤金鳳遂向原審法院提起訴訟，請求：1、依法確認(rèn)郭少敏、尤金鳳與博皇房地產(chǎn)公司簽訂的《荊門市商品房買賣合同》合法有效；2、判令博皇房地產(chǎn)公司立即到房地產(chǎn)管理部門辦理雙方簽訂的預(yù)售合同登記備案，并為郭少敏、尤金鳳辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證；3、訴訟費(fèi)由博皇房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。

另查明，博皇房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于鐘祥市郢中街辦襄漢路“明珠花園”項(xiàng)目未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，經(jīng)原審法院向相關(guān)主管部門核實(shí)，其商品房預(yù)售許可證已作廢。還查明，博皇房地產(chǎn)公司開發(fā)的“明珠花園”項(xiàng)目價(jià)值1500萬元的房地產(chǎn)于2014年2月21日因借款合同糾紛被本院查封。

原判認(rèn)為，郭少敏、尤金鳳與博皇房地產(chǎn)公司雖然簽訂了《荊門市商品房買賣合同》和《預(yù)付購房款購房補(bǔ)充協(xié)議》，對買賣雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作了明確約定，并出具了購房款收據(jù)，但其簽訂的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容屬于借款抵押擔(dān)保條款，不符合商品房銷售交易習(xí)慣，且博皇房地產(chǎn)公司用于借款抵押擔(dān)保的房屋在房管部門也沒有登記備案。雙方當(dāng)事人簽訂購房合同時(shí)沒有真實(shí)買賣房屋的意愿，郭少敏、尤金鳳僅僅是想獲得實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，博皇房地產(chǎn)公司簽訂此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律關(guān)系名為商品房買賣合同關(guān)系，實(shí)為借貸擔(dān)保法律關(guān)系。郭少敏、尤金鳳主張的法律關(guān)系與查明的事實(shí)不一致，原審法院在審理過程中，已釋明郭少敏、尤金鳳可以變更訴訟請求，但郭少敏、尤金鳳堅(jiān)持不同意變更。故郭少敏、尤金鳳要求確認(rèn)雙方簽訂的商品房買賣合同有效、要求辦理預(yù)售合同登記備案和房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證其理由不成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回原告郭少敏、尤金鳳的訴訟請求。案件受理費(fèi)4900元，由原告郭少敏、尤金鳳負(fù)擔(dān)。

上訴人郭少敏、尤金鳳不服一審判決，向本院提起上訴稱，一、原審法院認(rèn)定雙方?jīng)]有買賣房屋意愿，認(rèn)定雙方名為買賣實(shí)為借貸擔(dān)保關(guān)系錯(cuò)誤。雙方在《荊門市商品房買賣合同》、《預(yù)付購房款補(bǔ)充協(xié)議》中均無民間借貸的約定，亦無民間借貸的行為，簽訂合同的目的是買賣房屋。根據(jù)雙方約定，博皇房地產(chǎn)公司在一年期滿后未要求退房，雙方買賣合同生效。二、上訴人在博皇房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售許可證有限期間簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。三、原審認(rèn)定被上訴人未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，又認(rèn)定被上訴人取得的商品房預(yù)售許可證已作廢，存在自相矛盾。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)，嚴(yán)重?fù)p害其利益，請求二審法院：撤銷原判，改判其與博皇房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同有效，一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

二、法院判決

本院認(rèn)為，郭少敏、尤金鳳與博皇房地產(chǎn)公司于2013年6月3日簽訂《荊門市商品房買賣合同》《預(yù)付購房款購房補(bǔ)充協(xié)議》，《預(yù)付購房款購房補(bǔ)充協(xié)議》中約定：“一年到期后，乙方（即博皇房地產(chǎn)公司）有權(quán)退還收據(jù)的全部金額給甲方（即郭少敏、尤金鳳），甲方應(yīng)退還乙方房屋。如一年后房屋銷售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收據(jù)金額屬甲方所有，乙方應(yīng)無條件給甲方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。”該兩份合同中關(guān)于房屋買賣、交付的約定，實(shí)為以房屋作為博皇房地產(chǎn)公司債務(wù)的擔(dān)保，郭少敏、尤金鳳與博皇房地產(chǎn)公司并無房屋買賣的真實(shí)意思。故上訴人郭少敏、尤金鳳認(rèn)為“原審法院認(rèn)定雙方?jīng)]有買賣房屋的意愿，實(shí)為借貸擔(dān)保，系認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤”的上訴理由不能成立，本院不予采納。郭少敏、尤金鳳可向博皇房地產(chǎn)公司另行主張債權(quán)。

經(jīng)查，郭少敏、尤金鳳與博皇房地產(chǎn)公司簽訂《荊門市商品房買賣合同》、《預(yù)付購房款購房補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)，博皇房地產(chǎn)公司具有“明珠花園”項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，但相關(guān)主管部門后將該證予以作廢。同時(shí)，“明珠花園”項(xiàng)目未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，故訴爭房屋不屬受法律保護(hù)的合法財(cái)產(chǎn)。故上訴人郭少敏、尤金鳳認(rèn)為其系在博皇房地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售許可證有效期間，善意簽訂的商品房買賣合同的上訴理由不能成立，本院不予采納。

經(jīng)查，博皇房地產(chǎn)公司的“明珠花園”項(xiàng)目確未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，但博皇房地產(chǎn)公司曾具有“明珠花園”項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，該商品房預(yù)售許可證后被相關(guān)主管部門予以作廢。原審法院依法查明的上述事實(shí)均屬實(shí)，并不存在矛盾。故上訴人郭少敏、尤金鳳的該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予采納。

綜上，郭少敏、尤金鳳的上訴理由不能成立。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4900元，由上訴人郭少敏、尤金鳳負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

從本案例我們可以知道：商品房買賣合同要成立，必須買賣雙方意思表示真實(shí)有效。發(fā)生該糾紛時(shí)，如果當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同時(shí)并非善意，則不受法律保護(hù)。本案當(dāng)事人簽訂的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不符合商品房銷售交易習(xí)慣，屬于借款抵押擔(dān)保條款，應(yīng)按借款抵押擔(dān)保關(guān)系依法處理。