一、案件事實

吉林省四平市鐵東區(qū)人民法院一審查明，齊超與祖淑珍系母子關(guān)系，祖淑珍2003年2月與齊超的父親齊永祥離婚，本案訟爭房屋由齊永祥個人所有。2006年1月1日，祖淑珍在未經(jīng)齊超和齊永祥同意的情況下，與張淑華簽訂了房屋買賣協(xié)議和土地租賃協(xié)議書，將訟爭房屋賣給張淑華，價格為33000元；將齊永祥和齊超的15畝責(zé)任田也以33000元出租給張淑華。齊永祥2006年4月去世。齊超2006年一直在外地打工，2006年12月1日到部隊服役。

2008年7月29日，齊超以祖淑珍為被告、張淑華為第三人提起訴訟，認為祖淑珍趁其父病重期間將訟爭房屋和土地出售和轉(zhuǎn)租給張淑華，侵犯了其合法權(quán)利，請求人民法院判令祖淑珍與張淑華簽訂的房屋買賣及土地承包協(xié)議無效，返還爭議房屋和土地承包權(quán)。

吉林省四平市鐵東區(qū)人民法院一審認為，2006年齊超系限制行為能力人，無法獨立預(yù)見和行使自己民事權(quán)利；祖淑珍系在未經(jīng)齊超和齊永祥同意的情況下，將訟爭房屋賣給張淑華。齊超是齊永祥唯一的繼承人，祖淑珍處理齊永祥的財產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)征得齊超的同意，但是祖淑珍擅自做主，越權(quán)將房屋出賣給張淑華，屬違法行為，祖淑珍與張淑華簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。齊超所訴土地問題不應(yīng)在本案中調(diào)整，應(yīng)另行告訴。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第一百一十七條之規(guī)定，于2008年11月17日作出（2008）東城民初字第301號民事判決：1、祖淑珍與張淑華簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，張淑華于判決生效后15日內(nèi)將訟爭房屋返還齊超使用；2、祖淑珍于判決生效后15日內(nèi)返還張淑華購房款33000元，給付利息5940元，合計38940元；3、駁回齊超要求祖淑珍返還土地使用權(quán)的訴訟請求；4、案件受理費600元，由祖淑珍負擔(dān)。張淑華不服，提出上訴。

吉林省四平市中級人民法院二審查明：祖淑珍在得到房屋所有權(quán)人齊永祥的授權(quán)后，將爭議房屋（四間磚平房、三間倉房）出售給張淑華，價款33000元。房屋交付至今已超過三年。爭議房屋雖歸齊永祥所有，但祖淑珍離婚未離家，與齊永祥、齊超始終生活在一起，戶口未遷出。2005年12月14日祖淑珍賣房之前一年左右時間，齊永祥患腦血栓病，為方便齊永祥治病，齊永祥一家人從山溝搬到市區(qū)租房居住。祖淑珍賣房時齊永祥的眾多親屬參與其中，齊永祥的妹妹將農(nóng)村房屋所有權(quán)憑據(jù)土地使用證交給張淑華。齊永祥的親戚張維清幫著寫的賣房協(xié)議，并參加到山門鎮(zhèn)司法所的鑒證。賣房的當(dāng)天，祖淑珍立即償還了齊永祥欠農(nóng)村信用社的3000元貸款及300元的個人欠款，剩余的錢維持一家人生計及為齊永祥治病。齊永祥逝于2006年4月19日。齊超生于1989年4月22日，至2005年12月14日祖淑珍賣房時已超過16周歲，齊超2005年10月份以后在山東威海市打工，月工資1800元。齊超入伍前在家一個月左右時間，已退出現(xiàn)役。

吉林省四平市中級人民法院二審認為，祖淑珍在齊永祥去世前將訟爭房屋出售給張淑華，賣房款用于家庭生活和為齊永祥看病及償還外債。訟爭房屋已不屬于齊永祥的遺產(chǎn)范圍，賣房款可視為遺產(chǎn)，作為齊永祥的法定繼承人齊超可就此另行主張權(quán)利。一審判決認定事實有誤，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項之規(guī)定，于2009年5月19日作出（2009）四民一終字第219號民事判決：撤銷吉林省四平市鐵東區(qū)人民法院（2008）東城民初字第301號民事判決；二、駁回齊超的訴訟請求。一、二審案件受理費1200元，由祖淑珍負擔(dān)。

齊超向吉林省高級人民法院申請再審。吉林省高級人民法院于2011年5月13日作出（2011）吉民申字第186號民事裁定，指令吉林省四平市中級人民法院再審。

吉林省四平市中級人民法院再審認為，祖淑珍與齊永祥雖然離婚，但二人戶口沒有分開，仍然一起居住。齊永祥患病后，祖淑珍積極為其治療，照顧其生活。祖淑珍在齊永祥患病期間處理閑置舊房，是為了給齊永祥治病和償還外債。張淑華也不知道祖淑珍和齊永祥已經(jīng)離婚，經(jīng)中介人介紹買房，符合表見代理的法律要件。況且簽合同時，有好幾位齊永祥的直系親屬在場，張淑華有理由相信祖淑珍有權(quán)簽訂合同。因此張淑華是善意取得房屋，雙方簽訂的房屋買賣契約合法有效。齊永祥與張淑華都在山門鎮(zhèn)山門村居住，是一個村的集體經(jīng)濟組織成員，二人雖非農(nóng)業(yè)戶口，但與城市居民戶口有區(qū)別，實質(zhì)都是農(nóng)民，張淑華購買齊永祥的房屋，不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十六條第一款、第一百五十三條第一款（一）項之規(guī)定，于2011年8月31日作出（2011）四民再字第24號民事判決：1、撤銷（2009）四民一終字第219號民事判決；2、齊超關(guān)于土地承包協(xié)議的訴訟請求已在（2011）四民一終字第172號案中解決，本案不再處理；3、駁回齊超要求祖淑珍和張淑華返還房屋的訴訟請求。

吉林省高級人民法院再審認為，祖淑珍與張淑華簽訂房屋買賣協(xié)議時房屋所有人為齊永祥，但齊永祥未在該協(xié)議上簽字。庭審時張淑華明確表示簽訂協(xié)議時齊永祥雖患有腦血栓，但思想意識清楚，說話尚可。作為村上主管計劃生育工作的干部，即使不知道齊永祥和祖淑珍已離婚，也應(yīng)清楚房屋和土地對農(nóng)民的重要性，并且在農(nóng)村男人在家庭中占主導(dǎo)地位。故張淑華在齊永祥未在場、亦未在協(xié)議上簽字的情況下與祖淑珍簽訂房屋買賣協(xié)議，違背公序良俗，不屬于善意取得。祖淑珍在一審法院庭審時承認賣房時齊永祥能表達自己的真實意思表示，卻在已與齊永祥離婚、房屋歸齊永祥所有的情況下，未經(jīng)齊永祥同意將房屋出售給張淑華，違反法律規(guī)定，屬無效行為。張淑華應(yīng)將房屋返還給齊永祥的繼承人齊超，祖淑珍應(yīng)將購房款返還給張淑華，并承擔(dān)利息損失。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（二）項的規(guī)定，于2013年2月26日作出（2013）吉民提字第3號民事判決：1、撤銷四平市中級人民法院（2011）四民再字第24號民事判決和（2009）四民一終字第219號民事判決；2、撤銷四平市鐵東區(qū)人民法院（2008）東城民初字第301號民事判決第二、三、四項；3、維持四平市鐵東區(qū)人民法院（2008）東城民初字第301號民事判決第一項；4、祖淑珍于判決生效后15日內(nèi)返還張淑華購房款33000元，并自2006年1月1日起至執(zhí)行之日止按中國人民銀行規(guī)定的農(nóng)村信用社同期同類貸款利率給付利息。

最高人民檢察院抗訴認為，吉林省高級人民法院（2013）吉民提字第3號民事判決認定張淑華與祖淑珍簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，屬適用法律確有錯誤，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形。

祖淑珍與齊永祥離婚后仍一直在一起居住，齊永祥患病后，祖淑珍邊照顧齊永祥邊維持一家人生計，為幫齊永祥看病，委托中介人代為聯(lián)系賣舊房事宜。張淑華在中介人以及齊永祥多位親屬的見證下，與祖淑珍簽訂了房屋買賣協(xié)議，以合理的對價購買了訴爭房屋，又請山門鎮(zhèn)法律服務(wù)所見證并蓋章。沒有證據(jù)證明張淑華是在明知祖淑珍已經(jīng)與齊永祥離婚的情況下，與其簽訂了房屋買賣協(xié)議。簽訂房屋買賣協(xié)議時齊永祥雖然意識清楚，但由于患病未到現(xiàn)場簽字，才由祖淑珍代簽。綜合以上情況，張淑華有理由相信祖淑珍有權(quán)處置并簽訂賣房合同，符合表見代理的法律要件，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。

祖淑珍與張淑華簽訂房屋買賣協(xié)議后即將房屋交付張淑華使用，齊永祥及其家人未提出任何異議，直至齊超2008年7月29日提起訴訟。而且，祖淑珍取得賣房款后，立即幫齊永祥償還了欠農(nóng)村信用社的3000元貸款及一筆300元的個人欠款，余款用于家庭生活及為齊永祥治病。祖淑珍與齊超相隔多年后要求返還房屋，違背公序良俗和誠實信用原則，不應(yīng)予以支持。

張淑華同意最高人民檢察院抗訴意見，認為應(yīng)判決該房屋歸其所有。其簽訂買房合同時不知道祖淑珍已經(jīng)和齊永祥離婚，相信祖淑珍有權(quán)處置房屋，購買齊永祥房屋的行為沒有違背公序良俗。祖淑珍的行為符合表見代理的法律要件，房屋買賣合同有效。

二、法院判決

本院認為，原審判決認定的基本事實不清楚，沒有查明在祖淑珍通過中介人向張淑華出售齊永祥房屋的過程中，齊永祥的幾位參與見證簽訂合同的直系親屬是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道祖淑珍已經(jīng)與齊永祥離婚，也沒有查明這幾位親屬在參與交易的過程中所做的完整意思表示。應(yīng)當(dāng)查清參與此次房屋買賣的齊永祥幾位親屬真實意思的具體內(nèi)容，是表明同意張淑華購買齊永祥房屋的態(tài)度，還是證明祖淑珍享有代理齊永祥出售房屋的權(quán)利，抑或表示知道齊永祥同意出售自己的房屋等等。同時還應(yīng)當(dāng)查清以下內(nèi)容：在齊永祥幾位親屬都參與房屋買賣的情況下，齊超何時知道或者應(yīng)當(dāng)知道其父親房屋被出售的事實；糾紛發(fā)生地的房屋和土地管理部門，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員宅基地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)的登記管理情況和辦理變更登記的具體程序，張淑華是否到相關(guān)部門辦理過產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；本案中各方當(dāng)事人所爭議房屋的現(xiàn)狀如何，是否系當(dāng)事人生活、居住的基本保障。人民法院應(yīng)當(dāng)在查清上述事實的基礎(chǔ)上，依照相關(guān)法律的規(guī)定，準(zhǔn)確認定房屋買賣合同的效力，分清當(dāng)事人的民事責(zé)任，妥善解決矛盾糾紛。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第三項的規(guī)定，裁定如下：

（一）撤銷吉林省高級人民法院（2013）吉民提字第3號民事判決、吉林省四平市中級人民法院（2011）四民再字第24號民事判決和（2009）四民一終字第219號民事判決、吉林省四平市鐵東區(qū)人民法院（2008）東城民初字第301號民事判決；

(二)本案發(fā)回吉林省四平市鐵東區(qū)人民法院重審。

從本案例可以知道：房屋買賣合同要成立，必須買賣雙方意思表示真實有效。本案中的當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同的時候，根據(jù)原審判決認定的基本事實并不清楚，無法判定當(dāng)事人的真實意思表示。因此，無法準(zhǔn)確認定房屋買賣合同的效力。