案情簡(jiǎn)介

2013年，洪某與開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，約定前者以9840萬(wàn)元購(gòu)買后者現(xiàn)房。2014年，洪某訴請(qǐng)辦理過(guò)戶并支付逾期交房違約金。開發(fā)公司以約定交房時(shí)間在4個(gè)月后、房?jī)r(jià)款與2010年開發(fā)公司與張某所簽售房合同約定價(jià)格懸殊、約定分期支付卻一次支付、開發(fā)公司負(fù)責(zé)人返還洪某736萬(wàn)元“利息”等理由主張雙方名為房屋買賣實(shí)為民間借貸。

法院觀點(diǎn)

本案不涉及運(yùn)用交易習(xí)慣彌補(bǔ)當(dāng)事人合同約定不明確、不完整所導(dǎo)致的權(quán)利義務(wù)確定性不足問(wèn)題。①對(duì)本案736萬(wàn)元款項(xiàng)性質(zhì)。雙方所述均無(wú)合同依據(jù)且無(wú)其他證據(jù)佐證。②關(guān)于借貸法律關(guān)系問(wèn)題。洪某與開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過(guò)程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但在無(wú)任何直接證據(jù)證明洪某與開發(fā)公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且開發(fā)公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致情況下，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分事實(shí)依據(jù)。判決開發(fā)公司交付洪某約定房屋并于所述涉行政違法事項(xiàng)消除后40日內(nèi)協(xié)助洪某辦理所有權(quán)變更登記，開發(fā)公司支付洪某違約金1100萬(wàn)余元。

律師說(shuō)法

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

第十五條規(guī)定，原告以借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證為依據(jù)提起民間借貸訴訟，被告依據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系提出抗辯或者反訴，并提供證據(jù)證明債權(quán)糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)查明的案件事實(shí)，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系審理。

當(dāng)事人通過(guò)調(diào)解、和解或者清算達(dá)成的債權(quán)債務(wù)協(xié)議，不適用前款規(guī)定。

在本案中還需要注意經(jīng)驗(yàn)原則的適用。依最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第77條有關(guān)證據(jù)證明力認(rèn)定原則規(guī)定，其應(yīng)作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)，僅可在確有充分證據(jù)證明當(dāng)事人實(shí)際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時(shí)，才可依前者確定其間法律關(guān)系的性質(zhì)。