案情簡介

被告人林某在兩年前，為承包外地一處工程項目，經(jīng)朋友介紹，從原告張某處借款兩百萬元，約定兩年內(nèi)償還其借款的本金和利息，并向張某提供了自家的兩套房產(chǎn)作為抵押。雙方約定：如果到期不能償還債務(wù)，房屋歸張某所有。兩年后，因林某沒有償還借款，張某將林某告上法庭，要求林某將抵押房屋過戶給自己。

法院觀點

法院認定雖被告與原告之間的約定，是雙方的真實意思表示，但是約定抵押的內(nèi)容，形式和實質(zhì)要件上都違反了法律的規(guī)定。被告與原告對抵押房屋的約定部分是不生效的，且張某向法院請求的是將抵押房屋過戶到自已名下而不是請求返還欠款，所以不能得到法院的支持，法院建議他將訴訟請求改為向被告方索要欠款，重新提起訴訟。

律師說法

《物權(quán)法》第195條規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價格。

第196條規(guī)定，依照本法第一百八十一條規(guī)定設(shè)定抵押的，抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定： (一)債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實現(xiàn);(二)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(三)當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形;(四)嚴重影響債權(quán)實現(xiàn)的其他情形。

第198條規(guī)定，抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

但是需要注意的是，上述案件中當(dāng)事人之間約定的所謂的“如果到期不能償還債務(wù)，房屋歸張某所有”，屬于流質(zhì)條款。《物權(quán)法》第186條規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。所以流質(zhì)條款的約定無效。