案情簡(jiǎn)介

2007年1月25日，朱俊芳與嘉和泰公司簽訂14份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定朱俊芳向嘉和泰公司購(gòu)買(mǎi)14套目標(biāo)商鋪，并于同日辦理了銷(xiāo)售備案登記手續(xù)，嘉和泰公司出具了相應(yīng)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。2007年1月26日，雙方簽訂《借款協(xié)議》，約定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100萬(wàn)元。嘉和泰公司自愿將其開(kāi)發(fā)的目標(biāo)商鋪抵押給朱俊芳，抵押的方式為“和朱俊芳簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并辦理備案手續(xù)，開(kāi)具發(fā)  票”，“如到期償還借款，則將抵押手續(xù)（合同、發(fā)  票、收據(jù)）退回，到期不能償還，將以該抵押物抵頂借款，雙方互不支付對(duì)方任何款項(xiàng)。”

該借款到期后未能償還，朱俊芳訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，判令嘉和泰公司履行該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。

法院觀點(diǎn)

最高法認(rèn)為：當(dāng)事人實(shí)際上是先后設(shè)立商品房買(mǎi)賣(mài)和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系，兩份協(xié)議屬并立又有聯(lián)系，即以簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式為之后的借款協(xié)議所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，同時(shí)，借款協(xié)議為商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行附設(shè)了解除條件，即借款到期借款人不能償還借款的，履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但是，兩份協(xié)議沒(méi)有約定，借款到期不能償還，朱俊芳直接通過(guò)前述的約定取得“抵押物”所有權(quán)，而必須通過(guò)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)現(xiàn)；而通過(guò)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的方式提供擔(dān)保并為商品房買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)定解除條件，并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。故兩份合同均應(yīng)有效。

律師說(shuō)法

需要注意的是，上述案件審理時(shí)，民間借貸新司法解釋尚未頒布。

民貸糾紛司法解釋第24條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

在訂立買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立讓與擔(dān)保時(shí)，如果債務(wù)人到期不履行債務(wù)，債權(quán)人則可以以所有權(quán)人的身份要求債務(wù)人交付標(biāo)的物。由于在債務(wù)到期前債權(quán)人已經(jīng)是標(biāo)的物的所有權(quán)人，因此自然可以?xún)?yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔(dān)保是通過(guò)將責(zé)任財(cái)產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹?lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保功能的。既然讓與擔(dān)保屬于優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保，那么它自然也要受到流押禁令的約束：不能直接要求取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而必須負(fù)清算義務(wù)——將拍賣(mài)所得價(jià)款的多余部分返還債務(wù)人，納入債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)中。