一、房地產(chǎn)抵押的法律作用

房地產(chǎn)抵押登記制度的目的主要是為了保護交易安全。因為抵押權(quán)是一種物權(quán)，如果房地產(chǎn)權(quán)利人設(shè)定了抵押權(quán)，其所有權(quán)上就會留有瑕疵，只有通過登記制度公示之后才能有效保護第三人的利益。房地產(chǎn)抵押權(quán)是一種不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式就是進行登記。

房地產(chǎn)抵押必須進行登記，房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的條件，也是房地產(chǎn)抵押權(quán)創(chuàng)設(shè)的條件。未辦理房地產(chǎn)抵押登記的，不能創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)抵押權(quán)。

值得注意的是，實踐中有人不辦理房地產(chǎn)抵押登記，而只是移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)權(quán)利證書的占有。

對于這種情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待：(1)無正當(dāng)理由而不辦理房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)抵押不生效力;(2)當(dāng)事人辦理抵押物登記時，因登記部門的原因而致使其無法辦理抵押物登記的，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該房地產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

最后，房地產(chǎn)抵押登記的記載具有較大的效力，如果抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載內(nèi)容為準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)抵押的變更

行政主管部門：1，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門(建沒部)：負(fù)責(zé)歸門管理全國的城巾房地產(chǎn)：抵押管理工作；

2．省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(建設(shè)廳)：主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作；

3，市、(區(qū))縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(市國土房管局或(區(qū))縣國土房管局)負(fù)責(zé)管理本轄區(qū)內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。

相關(guān)主體：1．抵押人，指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；

2．抵押權(quán)人，指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

基本工作流程：1．抵押期間房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更的，當(dāng)事人應(yīng)自轉(zhuǎn)移變更之門起30日內(nèi)，持抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)移變更的證明文件，到原登記行政主管部門辦理轉(zhuǎn)移或變更登記。

2．房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人發(fā)生變更即合同主體變更的，當(dāng)事人應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)，持抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到原登記行政主管部門重新辦理抵押登記；

3．抵押當(dāng)事人雙方對抵押合同內(nèi)容進行變更的，應(yīng)自變更之日起15日內(nèi)到原登記行政主管部門辦理變更登記手續(xù)。

4．抵押房地產(chǎn)被處分后。原抵押當(dāng)事人應(yīng)自處分之日起15日內(nèi)，到原登記行政主管部門辦理注銷登記。

5．已辦理抵押登記的房地產(chǎn)，抵押權(quán)人將其債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。由于抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得抵押人同意，因此，應(yīng)由抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人到原登記行政主管部門辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。

申報文件：抵押權(quán)人和受轉(zhuǎn)讓的第三人辦理抵押權(quán)變更登記時應(yīng)提交以下各項文件、資料：

1．抵押權(quán)人原持有的房地產(chǎn)他項權(quán)利執(zhí)照；

2．抵押權(quán)入和受轉(zhuǎn)讓第三人的身份證明；

3．原抵押合同；

4．債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

5．市國土房管局規(guī)定的其他文件。

補充說明：1．《他項權(quán)利執(zhí)照》遺失，抵押權(quán)人應(yīng)向登記行政主管部門書面報失，并在有關(guān)報紙上聲明作廢，登記行政主管部門于登報聲明30日后，補發(fā)《他項權(quán)利執(zhí)照》。

2．抵押權(quán)人辦理抵押登記，取得《他項權(quán)利執(zhí)照》后，不得扣押抵押人的房地產(chǎn)權(quán)證。

如遇房地產(chǎn)抵押登記問題，專業(yè)律師可以幫助您解決相關(guān)法律問題。