案情簡(jiǎn)介

張某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份借款合同，約定張某向房地產(chǎn)公司出借款項(xiàng)800萬(wàn)元，借款期限為半年，借款利率為年利率20%。同日，張某又與房地產(chǎn)公司簽訂了四份商品房買賣合同，房屋買賣價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)值的50%，簽訂合同次日，雙方對(duì)涉案房屋進(jìn)行了商品房預(yù)售登記。后張某起訴房地產(chǎn)公司，要求將涉案商品房過(guò)戶至張某名下。

法院觀點(diǎn)

在司法實(shí)踐中，借貸雙方往往在簽訂民間借貸合同的同時(shí)，又簽訂了買賣合同，并且約定一旦債務(wù)人不履行還款義務(wù)，債權(quán)人可以選擇執(zhí)行買賣合同。由于買賣合同中標(biāo)的物價(jià)值和買房應(yīng)當(dāng)支付的借款金額差距較大，債權(quán)人往往在訴訟中直接要求依據(jù)買賣合同獲得標(biāo)的物。人民法院向張某釋明應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理，并要求張某變更訴訟請(qǐng)求。張某拒絕變更，人民法院裁定駁回起訴。

律師說(shuō)法

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸規(guī)定》）第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

需要注意的是，債權(quán)人為避免債務(wù)人無(wú)力償還借款，而簽訂房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)系對(duì)借貸關(guān)系的一種擔(dān)保，即當(dāng)債務(wù)人一旦不履行還款義務(wù)，債權(quán)人可選擇執(zhí)行買賣合同，這種約定屬于《擔(dān)保法》中規(guī)定的流質(zhì)條款，即當(dāng)事人約定債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)直接取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的條款，系無(wú)效條款。