當(dāng)你租住一個(gè)房屋，而房屋的所有權(quán)人又把房子賣(mài)出去了，你該怎么辦？法律為了防止房東在出租房屋過(guò)程中進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，為了維護(hù)租戶(hù)的相應(yīng)權(quán)利，專(zhuān)門(mén)規(guī)定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這個(gè)定義。什么叫買(mǎi)賣(mài)不破租賃，買(mǎi)賣(mài)不破租賃有什么適用條件，我們一起來(lái)學(xué)習(xí)。

什么叫買(mǎi)賣(mài)不破租賃

買(mǎi)賣(mài)不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

我國(guó)法律有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。

而“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”則是指出租人出賣(mài)房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用范圍

我國(guó)在合同法出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對(duì)此，結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)合同法229條所確定的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。買(mǎi)賣(mài)不破租賃在以下幾種情況是限制使用的：動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用；在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用；在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用；破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用。