案情簡介

2011年3月8日，被告薛某輝向原告呂某借款40萬元，約定借期一年，月息2.5%。為達到原告對借款安全的要求，當日，被告薛某輝讓其兄嫂薛某、許某與原告呂某又簽訂一份房屋買賣合同，將登記在被告薛某、許某名下的房屋以40萬元的價格出售給原告，約定當天一次性付清全部購房款，如2012年3月8日前歸還40萬元則買賣合同無效，否則應在2012年3月9日交付房屋。合同簽訂后，原告將40萬元匯至被告薛某輝銀行賬戶，被告薛某輝另出具12萬元利息借條，被告薛某、許某將不動產(chǎn)發(fā)票等交給原告。2011年3月8日、中國人民銀行1年期貸款基準利率為6.06%。

因被告薛某輝未按期還款，原告呂某要求交付房屋，后變更請求要求三被告償還借款本息。

法院觀點

法院認為，本案原被告之間以借貸為目的簽訂房屋買賣合同作為擔保，實為民間借貸關系而非房屋買賣關系，該以房抵債的擔保行為因違反禁止流質的規(guī)定而無效。原告呂某與被告薛某輝之間的民間借貸合同合法有效，但約定月利率2.5%，超出中國人民銀行同期同類貸款基準利率四倍，超出部分無效，不受法律保護。借款人未按照約定期限還款屬違約行為，應承擔繼續(xù)履行的違約責任，故對原告要求被告薛某輝償還借款本金及逾期利息的訴訟請求予以支持。原告呂某與被告薛某、許某的買賣合同是名為買賣實為借貸，且該擔保行為無效，故對原告要求被告薛某、許某承擔連帶償還責任的請求不予支持。

律師說法

流質抵押條款，是指抵押人和抵押權人事先約定，在債務清償期屆滿而抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移給抵押權人所有的條款。《擔保法》第40條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第57條規(guī)定： “當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。債務履行期屆滿后抵押權人未受清償時，抵押權人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價取得抵押物。但是，損害順序在后的擔保物權人和其他債權人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關規(guī)定。”

但是需要注意的，新民貸司法解釋有條件的讓為借貸合同擔保的買賣合同發(fā)生作用。

第二十四條規(guī)定，當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。