案情簡介

2013年6月，楊某與鄭某簽訂房屋買賣協(xié)議，建筑面積87.17平方米；售價10萬元。同日，鄭某給楊某出具收據(jù)，今收到楊某購房現(xiàn)金10萬元。2015年9月，楊某訴至法院請求確認房屋買賣合同有效，鄭某立即交付房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

法院觀點

發(fā)現(xiàn)90余平方米房屋售價僅為10萬元，支付價格明顯不合理，經(jīng)詢問，楊某承認是以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，以此約束鄭某還錢。由此，法官告知楊某，需變更訴訟請求，將合同糾紛改為民間借貸案件，目前，此案正在重新審理中。

律師說法

在訂立買賣合同設(shè)立讓與擔(dān)保時，如果債務(wù)人到期不履行債務(wù)，債權(quán)人則可以以所有權(quán)人的身份要求債務(wù)人交付標(biāo)的物。由于在債務(wù)到期前債權(quán)人已經(jīng)是標(biāo)的物的所有權(quán)人，因此自然可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受償——讓與擔(dān)保是通過將責(zé)任財產(chǎn)特定化并優(yōu)先受償?shù)姆绞絹韺崿F(xiàn)擔(dān)保功能的。既然讓與擔(dān)保屬于優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保，那么它自然也要受到流押禁令的約束：不能直接要求取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而必須負清算義務(wù)——將拍賣所得價款的多余部分返還債務(wù)人，納入債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)中。

民貸糾紛司法解釋第24條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

存在書面房屋買賣合同并不意味著一定成立房屋買賣關(guān)系，書面借款合同亦非認定借貸關(guān)系不可缺少的要件。法律關(guān)系的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合雙方提供的證據(jù)，依據(jù)雙方的真實意思表示予以確定。