案情簡(jiǎn)介

2011年3月13日，李某與甲公司簽訂了一份借款合同，約定李某向甲公司出借款項(xiàng)2000萬元，借款期限為兩年，借款利率為年利率20%。同日，甲公司與李某又簽訂了四份商品房買賣合同，在該合同中約定，如果甲公司到期不還款，則李某可以依據(jù)房屋買賣合同，要求將某區(qū)的四處門面房過戶至李某名下。簽訂合同第二日，雙方對(duì)涉案商鋪進(jìn)行了商品房預(yù)售登記。2014年1月9日，李某起訴甲公司，要求將四處門面房過戶至李某名下。

法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)定，該商品房買賣合同具有流質(zhì)條款的性質(zhì)而無效，最終駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

律師說法

所謂流質(zhì)條款，是指當(dāng)事人之間關(guān)于債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(即抵押權(quán)人)有權(quán)直接取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的約定內(nèi)容。其因違反擔(dān)保的原則而被現(xiàn)行法律認(rèn)為無效。

在民間借貸司法實(shí)踐中，有一種擔(dān)保形式：債權(quán)人為了避免債務(wù)人無力償還借款，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時(shí)，又簽訂了買賣合同，例如本案的房屋買賣合同，并且雙方約定一旦債務(wù)人不履行還款義務(wù)，債權(quán)人可以選擇執(zhí)行買賣合同，即取得標(biāo)的物所有權(quán)。由于買賣合同中標(biāo)的物價(jià)值和買房應(yīng)當(dāng)支付的借款金額差距較大，債權(quán)人往往在訴訟中直接要求依據(jù)買賣合同獲得標(biāo)的物，而不再主張債務(wù)人還款。與此同時(shí)，債務(wù)人往往在訴訟中以買賣合同違反流質(zhì)契約的強(qiáng)制性規(guī)定為由，主張買賣合同無效。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

在本案中李某無法將房屋過戶，那么買賣合同就當(dāng)然無效嗎？答案當(dāng)然是否定的。根據(jù)司法解釋第二十四條第二款規(guī)定，按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。