案情簡介

2012年11月15日，祖某與袁某約定：祖某給付袁某15萬元用于購買袁某一戶住宅，如袁某在三個(gè)月內(nèi)將預(yù)付房款返還給祖某，則祖某不再購買該房產(chǎn)。當(dāng)日，祖某交付袁某15萬元。此后，袁某每月向祖某支付6000元，共支付6個(gè)月?，F(xiàn)祖某訴至法院要求袁某交付房屋并過戶至其名下。袁某辯稱，其向祖某借款15萬元，祖某因擔(dān)心袁某到期不能償還，雙方又簽定買賣房屋合同，每月支付的6000元系給付袁某的利息。

法院觀點(diǎn)

法院認(rèn)為，根據(jù)袁某每月給祖某6000元匯款的事實(shí)及房屋買賣合同相關(guān)內(nèi)容可以認(rèn)定雙方并非真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，故對祖某請求辦理房屋過戶手續(xù)的主張不予支持。

律師說法

在民間借貸司法實(shí)踐中，債權(quán)人為避免債務(wù)人無力償還借款，而簽訂房屋買賣合同，實(shí)質(zhì)系對借貸關(guān)系的一種擔(dān)保，即當(dāng)債務(wù)人一旦不履行還款義務(wù)，債權(quán)人可選擇執(zhí)行買賣合同，這種約定屬于《擔(dān)保法》中規(guī)定的流質(zhì)條款，即當(dāng)事人約定債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)直接取得抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的條款，系無效條款。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《民間借貸規(guī)定》）第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。