案情簡(jiǎn)介

2007年8月，陶某與上海某房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定以60萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房1套，并辦理了預(yù)告登記。之后，陶某與銀行簽訂了抵押借款合同，以上述房屋為擔(dān)保，申請(qǐng)抵押貸款42萬(wàn)元并辦理了抵押登記手續(xù)。銀行將42萬(wàn)元?jiǎng)澣胩漳持付ǖ姆康禺a(chǎn)公司賬戶。2010年12月，陶某以房地產(chǎn)公司逾期交付房屋為由訴至法院，請(qǐng)求判令該公司繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同，交付房屋并支付逾期交房違約金。房地產(chǎn)公司提起反訴，請(qǐng)求確認(rèn)商品房預(yù)售合同無(wú)效，要求陶某配合辦理預(yù)告登記及抵押權(quán)的撤銷(xiāo)手續(xù)。銀行作為第三人參加訴訟。

法院觀點(diǎn)

商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人實(shí)際是假借房屋買(mǎi)賣(mài)形式騙取銀行貸款，屬“以合法形式掩蓋非法目的”，應(yīng)為無(wú)效。抵押借款合同是獨(dú)立合同，效力上屬可變更可撤銷(xiāo)合同。在銀行不主張行使變更或者撤銷(xiāo)權(quán)的前提下，應(yīng)認(rèn)定抵押借款合同自始有效。銀行根據(jù)抵押借款合同擁有抵押權(quán)。

律師說(shuō)法

1、商品房預(yù)售合同屬“以合法形式掩蓋非法目的”，應(yīng)自始無(wú)效。“以合法形式掩蓋非法目的”該合同無(wú)效情形包含當(dāng)事人存在虛偽表示和當(dāng)事人的真實(shí)目的非法兩項(xiàng)構(gòu)成要件。虛偽表示，是指明知不是自己內(nèi)心真實(shí)想法仍作出與真實(shí)意思相悖的表示，一般為自愿、自由。虛偽表示又分為單獨(dú)虛偽表示和通謀虛偽表示。

2、抵押借款合同獨(dú)立存在，并非房屋預(yù)售合同的從合同。借款合同是主合同，反映了抵押借款合同的主要意志，抵押合同是依附于借款合同的從合同?？疾旆课蓊A(yù)售合同與抵押借款合同的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上需要判斷的是房屋預(yù)售合同與借款合同的關(guān)系。顯然，借款合同雖然是購(gòu)房人為了履行支付房款義務(wù)而對(duì)外簽訂的一項(xiàng)合同，但借款合同本身并不必然受制于房屋預(yù)售合同而獨(dú)立存在，應(yīng)為獨(dú)立的合同，與房屋預(yù)售合同不構(gòu)成主從合同關(guān)系。

3、抵押借款合同因存在欺詐，應(yīng)為可變更可撤銷(xiāo)合同。根據(jù)合同法關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)定，抵押借款合同似可同樣歸類(lèi)于“以合法形式掩蓋非法目的”無(wú)效情形，但在單方作出虛偽意思表示意圖實(shí)現(xiàn)非法目的情況下，如果合同尚不涉及損害國(guó)家、集體或其他第三人合法利益的，從保護(hù)善意相對(duì)方的角度等考慮，援引合同法關(guān)于合同存在欺詐等情形相對(duì)方可以行使撤銷(xiāo)或者變更權(quán)利的規(guī)定對(duì)合同效力作出認(rèn)定，較之直接認(rèn)定合同無(wú)效，顯然體現(xiàn)出更加公正與衡平的價(jià)值取向。本案陶某在與銀行簽訂抵押借款合同過(guò)程中，對(duì)銀行存在欺詐，該合同應(yīng)認(rèn)定為可變更可撤銷(xiāo)合同。司法實(shí)踐中，從保護(hù)自身利益出發(fā)，銀行往往不提出變更或者撤銷(xiāo)的主張，因此，法院一般認(rèn)定抵押借款合同自始有效。