案情介紹

2009年3月13日，李某與甲公司簽訂了一份借款合同，約定李某向甲公司出借款項(xiàng)2000萬(wàn)元，借款期限為兩年，借款利率為年利率20%。同日，甲公司與李某又簽訂了四份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在該合同中約定，如果甲公司到期不還款，則李某可以依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，要求將某區(qū)的四處門(mén)面房過(guò)戶至李某名下。簽訂合同第二日，雙方去房管局對(duì)涉案商鋪進(jìn)行了商品房預(yù)售登記。2012年1月9日，李某以甲公司為被告起訴至法院，要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力，并將四處門(mén)面房過(guò)戶至李某名下。

法院觀點(diǎn)

在民間借貸司法實(shí)踐中，出現(xiàn)了一種新的擔(dān)保形式：有的債權(quán)人為了避免債務(wù)人無(wú)力償還借款，同時(shí)增加自己債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能，往往在與借款人簽訂民間借貸合同的同時(shí)，又簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，例如本案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。并將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移。一旦債務(wù)人不履行還款義務(wù)，債權(quán)人即取得標(biāo)的物所有權(quán)。由于買(mǎi)賣(mài)合同中標(biāo)的物價(jià)值和買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)支付的借款金額差距較大，債權(quán)人往往在訴訟中直接要求依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同獲得標(biāo)的物，比如房屋，而不再主張債務(wù)人還款。同時(shí)，債務(wù)人又往往在訴訟中以買(mǎi)賣(mài)合同違反流質(zhì)契約的強(qiáng)制性規(guī)定為由，主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。最后法院認(rèn)定，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有流質(zhì)條款的性質(zhì)而無(wú)效，最終駁回了李某的訴訟請(qǐng)求。

律師說(shuō)法

《民間借貸司法解釋》第二十四條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！?/p>

因此，首先，在民間借貸中，如果雙方另簽訂有買(mǎi)賣(mài)合同，為避免雙方此后對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，可在借款合同中對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同作為擔(dān)保作出明確約定，或在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)合同簽訂目的加以說(shuō)明。其次，出借方在進(jìn)行訴訟時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以民間借貸法律關(guān)系提起訴訟，以減少不必要的訴訟成本。最后，借款人不履行生效判決的，債權(quán)人可以申請(qǐng)以拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物等方式，得以清償債務(wù)。就拍賣(mài)所得價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，債務(wù)人有權(quán)主張返還。