一、房屋作為借貸抵押抵押物

2007年1月，某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)為某電信公司的職工建造住宅樓6幢，工程款價為2000萬元。1 1月，該工程完工時，電信公司只支付了1600萬元工程款，于是房地產(chǎn)公司拒不交付已經(jīng)竣工的6幢住宅樓。電信公司因曾以住宅樓作為抵押向中國銀行貸款，所以找到房地產(chǎn)公司，聲明會盡快支付余下的價款，希望房地產(chǎn)公司句能夠立即交付住宅樓，但房地產(chǎn)公司不同意。2008年2月，電信公司因經(jīng)營不善而大幅度虧損，中國銀行要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，而房地產(chǎn)公司仍然不交付住宅樓。雙方為此發(fā)生糾紛，中國銀行遂起訴至人民法院，請求法院判令中國銀行對該房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

二、房屋法定優(yōu)先權(quán)是否優(yōu)于抵押權(quán)

《民法通則》第89條第1款第4項(xiàng)規(guī)定：“（四）按照合同約定一方占有對方的財(cái)產(chǎn)，對方不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過約定期限的， 占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，依照法律的規(guī)定以留置財(cái)產(chǎn)折價或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先得到償還?！薄逗贤ā返?86條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！背邪说姆ǘ▋?yōu)先權(quán)即指在建筑工程竣工以后，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人對該建筑工程通過折價、拍賣等方式而獲得的價款優(yōu)先受償。本案中，電信公司在工程完工后不履行全部債務(wù)，房地產(chǎn)公司為保證自己的債權(quán)獲得實(shí)現(xiàn)，有權(quán)將其建造的房屋留置。電信公司因經(jīng)營不善而大幅度虧損，無法繼續(xù)履行自己的債折價或者拍賣，并從折價或拍賣的價款，中優(yōu)先受償。 《民法通則》第4條規(guī)定： “民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則?！钡?條規(guī)定： “公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個人不得侵犯?！彪m然電信公司不償還欠款的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，但是電信公司仍然擁有自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)公司留置電信公司因不償還欠款而留置6幢房屋的理由是不充分的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司留置的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)大大超過了電信公司未付工程款的數(shù)額。電信公司只是欠款400萬元，而留置的財(cái)產(chǎn)總額為2000萬元，房地產(chǎn)公司完全沒有必要實(shí)施留置全部住宅樓的行為，這種行為已經(jīng)濫用了法定優(yōu)先權(quán)，侵害了債務(wù)人的合法權(quán)利。楚／照民法的規(guī)定，正當(dāng)行使法定優(yōu)先權(quán)是合法的，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，但濫用法定優(yōu)先權(quán)給他人造成了損害，就違反了誠實(shí)信用原則，而且濫用法定優(yōu)先權(quán)的行為還將構(gòu)成侵權(quán)行為。由于房地產(chǎn)公司濫用了對于該住宅樓的法定優(yōu)先權(quán)，給電信公司造成了損失，所以房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

《合同法》第230條規(guī)定： “出租人出賣租賃房屋的，，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件牛優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第1 1條規(guī)定： “房屋崖所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！彪娦殴九c中國銀行簽訂了貸款抵押合同，中國銀行即享 I，有對該住宅樓的抵押權(quán)。因此，在這同一座住宅樓上，同時并存中國銀行的抵押權(quán)和房地產(chǎn)公司的法定優(yōu)先權(quán)，兩項(xiàng)權(quán)利發(fā)生了沖突，如何確定何者更為優(yōu)先呢？如果按照先來后到的原則來確定兩利種不同權(quán)利的效力，那么房地產(chǎn)公司的法定優(yōu)先權(quán)將難以實(shí)現(xiàn)。我國法律沒有規(guī)定法定優(yōu)先權(quán)必須要經(jīng)過登記才能嚴(yán)生，而優(yōu)先權(quán)不需登晝記將難以 ：確定優(yōu)先權(quán)的產(chǎn)生時間，這就無法比較法定優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的時間先后問題。因此按照先來后到的原則來處理兩項(xiàng)權(quán)利何者優(yōu)先三，將會在實(shí)踐中帶來很大的困難和不便。

電信公司拖欠房地產(chǎn)公司的欠款中，有很大一部分是房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)支付給其工人的工資和勞務(wù)費(fèi)。按照《民事訴訟法》第97條規(guī)定： “人民法院對下列案件，根據(jù)當(dāng)事人的申請，可以裁定先予執(zhí)行： （一）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用的；（二）追索勞動報(bào)酬的；（三）因情況緊急需要先予執(zhí)行的?！钡?04條規(guī)定：“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償： （一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用； （二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；（三）破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足清償同一順序的清償要求的，按照比例分配?！币陨戏梢?guī)定雖然沒有明文指出法定優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的效力先后問題，但從中看出法律優(yōu)先保障勞工利益的原則。如果房地產(chǎn)公司的法定優(yōu)先權(quán)不能優(yōu)先于抵押權(quán)，則房地產(chǎn)公司的欠款無法償還，工人的工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用就無法實(shí)現(xiàn)。因此，從保障勞工利益的角度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。

電信公司的住宅樓工程完工后，一直由房地產(chǎn)公司實(shí)際占有。如果認(rèn)定抵押權(quán)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)，則房地產(chǎn)公司必須交出住宅樓，這對于已經(jīng)占有住宅樓的房地產(chǎn)公司來說，是需要付出一定代價的，而且房地產(chǎn)公司認(rèn)為交出住宅樓于己不利，可能會采取損毀、破壞等方式減少住宅樓的實(shí)際價值，使其不能發(fā)揮應(yīng)有作用。因此，為了避免房地產(chǎn)公司各種可能的極端做法，避免造成社會資源的浪費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)使房地產(chǎn)公司的法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于中國銀行的抵押權(quán)。

對于電信公司的住宅樓，法定優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)都合法有．鈴，夠Vu兩項(xiàng)權(quán)利發(fā)生了直接沖突。按照保障勞工利益的原則， 同時也為了避免造成可能發(fā)生的社會資源破壞和浪費(fèi)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)房地產(chǎn)公司的法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于中國銀行的抵押權(quán)。