一、抵押擔保要注意什么法律問題

抵押擔保是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定物的占有，而將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照擔保法的規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。那么，抵押擔保要注意的法律問題有哪些呢？詳細介紹如下：

（一）抵押財產(chǎn)是否已經(jīng)出租。抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租，又抵押的，抵押權(quán)不能對抗租賃權(quán)?！段餀?quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

（二）抵押權(quán)不能對抗工程款優(yōu)先權(quán)。人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

（三）抵押財產(chǎn)為借款人唯一住房的，執(zhí)行上存有困難。雖然抵押權(quán)人可以通過人民法院對唯一住房進行強制執(zhí)行，但是司法實踐中，執(zhí)行法官對唯一住房普遍具有畏難情緒，消極對待抵押權(quán)人的執(zhí)行申請，使得判決書上的權(quán)利難易有效轉(zhuǎn)化為實際的經(jīng)濟利益。

二、未約定保證份額應(yīng)如何擔責

林某向銀行貸款10萬元搞建材批發(fā)，由王某和張某共同擔保，因林某建材批發(fā)失敗，舉家外出打工，銀行在無法找到林某的情況下，要求王某和張某承擔連帶責任，這時又發(fā)現(xiàn)張某全家也外出無法聯(lián)系，銀行就要求王某承擔全部保證責任，償還欠款。銀行這樣合法嗎？

根據(jù)《擔保法》第12條：“同一債務(wù)人有兩個以上保證人的，保證人應(yīng)當按照保證合同的約定份額，承擔保證責任。沒有約定保證份額的，保證人承擔連帶責任，債權(quán)人可以要求任何一方保證人承擔全部保證責任，保證人都負有擔保全部債權(quán)實現(xiàn)的義務(wù)?！庇纱丝梢?，如果擔保合同中明確了王某的保證分額，則王某只承擔保證份額的連帶責任，銀行不得要求王某承擔全部連帶責任。如果擔保合同中沒有明確王某的保證分額，則銀行這樣的做法是對的，合法的。