一、借款合同在標的被出售后 

2007年5月，楊某某和市工商銀行簽訂了一份最高額抵押擔保借款合同，合同規(guī)定：楊某某因經商需要，由市工商銀行借給楊某某9萬元，楊某某于2008年2月前還清欠款，抵押物為楊某某鐘位于和平路78號的房屋一套。合同簽訂后，雙方到房管部門辦理了房屋抵押登記手續(xù)。6月，市工商銀行按照合同約定交給楊某某9萬元。11月，楊某某在未告知市工商銀行的情況下，將已經抵押的房屋出售給徐某某，并收取房款7萬元。2008年2月，還款期已到，‘但楊壞城拒不還款，市工商銀行遂起訴至人民法院，請求法院判令楊某某歸還借款和本息。

二、最高額抵押擔保效力如何

《擔保法》第59條規(guī)定：“本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保?！钡?0條規(guī)定; “借款合同可以附最高額抵押合;周?！眰鶛嗳伺c債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。最高額抵押權也稱限定額抵押權，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物擔保將來一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權。最高額抵押的設定不以主債權的存在為前提，也不能隨某一債權的消滅而消滅。最高額抵押設定時，主債權可以是未發(fā)生的并且是不確定的，因此，最高額抵押權是典型的擔保將來的債權的抵押權。在抵押權的特定性上，最高額抵押權表現為所擔保的債權僅是在范圍上和最高額度上特定，并非具體債權數額的確定。在適用范圍上，最高額抵押權是對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權的擔保。

在本案中，楊某某和市工商銀行之間就未來不確定的多次同種類的借貸而以一套房屋所設定的抵押便為一最高額抵押?！稉７ā返?1條規(guī)定： “當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產抵押的;應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！?《城市房地產抵押管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房墦產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記?！痹O定最高額抵押權，同樣需要當事人訂立抵押合同，并辦抵押登記。在本案中， 當爭人雙方已經簽訂了最高額抵押合同，確， 足了擔保債權的最高限額。因此，該最高額抵押是合法有效的。另外，基于最高額抵押所擔保的實際債權數額于決算期才能確定，在決算期到來前，主債權是在不斷變動的，只有在決算期到來時，才能確定抵押權所擔保的實際債權額，所以有必要確定一個合理的決算期。楊某某和市工商銀行約定的決算期不超過一年，即屬于合理期限范圍。

《擔保法》第83條規(guī)定：“最高額抵押權所擔保的不特定債權，在特定后，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普辱通抵押權的規(guī)定行使其抵押權。抵押權人實現最高額抵押權時，如果實際發(fā)生的債權余額為限對抵押物優(yōu)先受償?！弊罡哳~抵押所擔保的債權確定事由發(fā)生后，債務人或抵押人可以要求抵押權人結算實際發(fā)生的債權。最高額抵押所擔保的債權特定后，當事人結算實際發(fā)生的債權額，也就是要確定被擔保的債權本金。