一、買房人不履行還款義務(wù)
某銀行與夏某、某房地產(chǎn)公司簽訂了一份樓宇按揭貸款合同，約定夏某以其向房地產(chǎn)公司購(gòu)買的房產(chǎn)一套作抵押，向銀行借款人民幣70萬(wàn)元，作為夏某向房地產(chǎn)公司購(gòu)房款的一部分，以購(gòu)房款的名義存入房地產(chǎn)公司賬戶，月息6.435‰，分180期按月等額償還；房地產(chǎn)公司對(duì)夏某的上述借款本息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等承擔(dān)連帶保證責(zé)任和樓宇回購(gòu)保證責(zé)任，保證期至借款期限屆滿之后兩年；如夏某有未按約還款等違約行為，某銀行有權(quán)要求夏某及房地產(chǎn)公司提前清償全部借款，并有權(quán)要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任，或要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)樓宇回購(gòu)責(zé)任，或由某銀行從房地產(chǎn)公司賬戶中直接扣款清償。合同簽訂后，某銀行于同年3月10日依約將借款人民幣70萬(wàn)元發(fā)放至房地產(chǎn)公司賬戶。該抵押房產(chǎn)在房地產(chǎn)部門辦理了抵押登記。但夏某沒(méi)有按約還本付息，夏某從2000年8月16日開(kāi)始停止供樓，房地產(chǎn)公司也未承擔(dān)保證責(zé)任或回購(gòu)責(zé)任。截至2001年6月25日，夏某拖欠某銀行借款本金人民幣657440.30元、利息人民幣28431.77元，為此，某銀行向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令夏某清償借款本金人民幣657440. 30元及2000年8月16日之后的利息，房地產(chǎn)公司承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任或處分抵押房產(chǎn)清償，并由房地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
二、銀行能否要求開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)
本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是在債務(wù)人不履行還款義務(wù)時(shí)，債權(quán)人能否要求開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)？
在房地產(chǎn)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議一般發(fā)生在按揭貸款合同中，由購(gòu)房人、銀行、開(kāi)發(fā)商三方主體共同簽訂，回購(gòu)一般是以抵押貸款合同中的回購(gòu)擔(dān)保條款的形式出現(xiàn)。
最高人民法院《關(guān)于適用{中華人民共和國(guó)擔(dān)保法}若干問(wèn)題的解釋》第38條第1款規(guī)定： “同一債權(quán)既有保證又有第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以請(qǐng)求保證人或者物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)保證擔(dān)保的范圍或者物的擔(dān)保的范圍沒(méi)有約定或者約定不明的，承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的擔(dān)保人，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他擔(dān)保人清償其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額?！边@時(shí)第三人提供的物的擔(dān)保與保證共存，保證人和物的擔(dān)保人在承擔(dān)不利后果方面并無(wú)先后順序之分。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求物的擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。
《物權(quán)法》第176條明確了《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》有關(guān)“人保和物?！钡囊?guī)定，并強(qiáng)調(diào)了雙方當(dāng)事人約定的效力，該條規(guī)定：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償?！?/p>
本案中，按揭貸款合同設(shè)置了物與人的擔(dān)保，因?yàn)閭鶆?wù)人夏某自己提供物的擔(dān)保，故保證人房地產(chǎn)公司的擔(dān)保責(zé)任是抵押物范圍外的連帶清償責(zé)任。夏某未履行還款義務(wù)，逾期則處分夏某抵押的房產(chǎn)，所得價(jià)款優(yōu)先清償?shù)慕杩?，不足部分由夏某繼續(xù)清償；房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)夏某的上述債務(wù)及本案受理費(fèi)在抵押物范圍外承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
