一、借款人以物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)出質(zhì)

2004年9月13日，某銀行（以下簡稱“銀行”）與某酒業(yè)公司(以下簡稱“酒業(yè)公司”）簽訂《借款質(zhì)押合同》，約定由銀行向酒業(yè)公司提供330萬元借款，期限一年，用于流動資金周轉(zhuǎn)。酒業(yè)公司以其在某處7000平方米的物業(yè)15年的使用經(jīng)營權(quán)向銀行提供質(zhì)押擔(dān)保，如發(fā)生到期貸款本息未得償付，銀行可任意選擇以下兩種方式中的一種：一、從酒業(yè)公司于該項經(jīng)營權(quán)收益中扣除，二、成為上述物業(yè)的經(jīng)營者至清償本息曰止。

合同簽訂后第三日，銀行依約向酒業(yè)公司放款330萬元，但酒業(yè)公司到期未能還款，為此，銀行在向酒業(yè)公司索款未果的情況下，訴至法院，要求酒業(yè)公司償還借款本金及利息，并以酒業(yè)公司質(zhì)押的物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。

二、債權(quán)人應(yīng)如何行使質(zhì)權(quán)

本案涉及的是借款人以物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的的效力如何？質(zhì)權(quán)人應(yīng)當(dāng)如何行使其質(zhì)權(quán)？

（一）借款人可以以物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的物。我國《擔(dān)保法》第75條規(guī)定：“下列權(quán)利可以質(zhì)押：

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；

（4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利?！?/p>

從上述規(guī)定來看，物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利。因此，借款人以物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的簽訂質(zhì)押合同是合法有效的。

（二）在物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)可以作為質(zhì)押標(biāo)的的前提下，質(zhì)權(quán)人行使其質(zhì)權(quán)應(yīng)當(dāng)具備以下兩個條件：

（1）債務(wù)履行期屆滿，這是實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的前提條件，如果債務(wù)沒有到期，就不存在質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)問題，而債務(wù)履行期限一般在合同中都有明確約定，但值得注意的是，以物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)作質(zhì)押的債務(wù)一般數(shù)額較大，期限較長，債務(wù)最后履行期限必須先于物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)期限屆滿，若債務(wù)最后履行期限與出質(zhì)人享有的物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)期限同時到達或后于物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)期限屆滿，因出質(zhì)人已不再享有物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)，質(zhì)押權(quán)人將無法取得出質(zhì)的物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)，質(zhì)押權(quán)人也無法就物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。

（2）債務(wù)人不能履行其債務(wù)。物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)質(zhì)押屬于權(quán)利質(zhì)押，有關(guān)權(quán)利質(zhì)權(quán)的實現(xiàn)方式當(dāng)然可以適用于物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)。

物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)的實現(xiàn)方式有兩種：一種是直接收取物業(yè)產(chǎn)生的收益，即由質(zhì)權(quán)人取代質(zhì)押人的地位，直接向使用該物業(yè)的人收取費用，并將收取的費用償還質(zhì)權(quán)人的借款本息直至完全償還完畢。另一種是拍賣、變賣物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)。拍賣就是把物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)以公開競價的方式，把物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的一種買賣方式, 將所得價款用于清償對質(zhì)押權(quán)人的債權(quán)。作為變現(xiàn)的一種方法，這種方法快捷便利。拍賣可分為委托拍賣和強制拍賣。委托拍賣是指出質(zhì) 人和質(zhì)權(quán)人委托拍賣行進行的拍賣，從拍賣所得的款項中優(yōu)先清償質(zhì)權(quán)人的債權(quán)。出質(zhì)人和質(zhì)押人不能就質(zhì)押權(quán)利的拍賣達成協(xié)議，質(zhì)押人可以通過訴訟和申請強制執(zhí)行，要求法院強制拍賣，以拍賣所得有限清償質(zhì)權(quán)人的債權(quán)，從而消滅質(zhì)權(quán)。如果拍賣所得不足以清償質(zhì)權(quán)人的債權(quán)，質(zhì)權(quán)人未受償部分的債權(quán)就變成一般債權(quán)，以一般債權(quán)人的身份向債務(wù)人求償。變賣就是以拍賣以外的方式，將物業(yè)使用經(jīng)營權(quán)達成協(xié)議轉(zhuǎn)讓給其他人。

本案中，銀行與酒業(yè)公司所簽訂的《借款質(zhì)押合同》關(guān)于借款部分的條款均合法有效。

關(guān)于《借款質(zhì)押合同》中的質(zhì)押條款的效力問題，銀行與酒業(yè)公司在《借款質(zhì)押合同》中約定：“酒業(yè)公司以其在某處7000平方米的物業(yè)15年的使用經(jīng)營權(quán)向銀行提供質(zhì)押擔(dān)保，如發(fā)生到期貸款本息未得償付，銀行可任意選擇以下兩種方式中的一種：一、從酒業(yè)公司于該項經(jīng)營權(quán)收益中扣除，二、成為上述物業(yè)的經(jīng)營者至清償本息曰止?！鄙鲜黾s定應(yīng)當(dāng)屬于我國《擔(dān)保法》第75條第4項規(guī)定的情形，因此酒業(yè)公司應(yīng)當(dāng)以其享有的某處7000平方米物業(yè)15年的使用經(jīng)營權(quán)折價，或以拍賣、變賣該用益物權(quán)所得價款抵償給銀行。