一、土地抵押權(quán)擔(dān)保的范圍及權(quán)利

（一）土地抵押擔(dān)保的范圍，也叫做土地抵押權(quán)效力所及范圍。

1、主債權(quán)及其所生之利息

2、債權(quán)未獲清償所生的違約金或損害賠償金。

3、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用

（二）抵押權(quán)人的權(quán)利

1、變價處分權(quán)；

2、優(yōu)先受償權(quán)；

3、抵押保全權(quán)；

4、處分抵押權(quán)的權(quán)利。

二、土地抵押權(quán)的消滅

土地抵押權(quán)消滅的情形主要有下面幾種：

（一）債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

（二）抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況(1)被抵押的國有土地使用權(quán)被國家收回或者期限屆滿。(2)被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國家征用(3)土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。

（三）土地抵押權(quán)實現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)，并就處分抵押物的價款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時，抵押權(quán)實現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。

（四）抵押權(quán)無效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無效事由而被依法確認(rèn)無效。抵押權(quán)無效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照《破產(chǎn)法(試行)》第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無效。

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