一、簽訂質(zhì)押合同要注意什么

1、明確抵押合同是主合同（借款合同）的從合同，主合同無(wú)效時(shí)，抵押合同也無(wú)效。目前我國(guó)法律是禁止企業(yè)間進(jìn)行借款的，而對(duì)個(gè)人之間借款沒(méi)有此規(guī)定，故在簽訂抵押合同時(shí)要特別注意主合同的有效性。

2、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。

3、抵押合同中不能約定“在債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人沒(méi)有清償債務(wù)能力時(shí)，就將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有”。顯然，此約定沒(méi)有法律效力。

4、用必須辦理抵押登記的財(cái)產(chǎn)比如房產(chǎn)、土地、汽車等作抵押物的，應(yīng)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)抵押登記，不辦理抵押登記手續(xù)的，抵押合同不生效；用其他財(cái)產(chǎn)作抵押物的，可以自愿向公證部門(mén)申請(qǐng)抵押登記，并且只有辦理了抵押物登記手續(xù)的，才有對(duì)抗第三人（抵押合同以外的人）的效力。

二、房產(chǎn)抵押糾紛怎么處理

（一）房屋先出售后抵押

在商品房買(mǎi)賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購(gòu)房購(gòu)房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別按照以下情況處理：

1、如果商品房買(mǎi)賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購(gòu)房購(gòu)房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購(gòu)房者的權(quán)利。但如果購(gòu)房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2、如果商品房買(mǎi)賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房者的請(qǐng)求權(quán)。

（二）房屋先設(shè)定抵押后又出售

房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購(gòu)房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1、如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

2、如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購(gòu)房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購(gòu)房人仍然買(mǎi)受的，屬于買(mǎi)收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不保護(hù)這種情形。

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