一、首先要做好土地的盡調(diào)工作,土地盡調(diào)工作的主要內(nèi)容
投資者在光伏電站項目前期,需要對項目所利用土地的地形以及朝向和日照情況、周邊環(huán)境和電網(wǎng)結(jié)構(gòu)、送出線路的條件、和當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)公司的政策等條件進行考察和盡調(diào)。考察和盡調(diào)的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括是否有鐵路、高速公路等跨越光伏電站所利用土地,光伏電站所利用土地是否為泄洪區(qū),線路走廊有無油庫、氣源、地下管網(wǎng)、水源等。
二、備案申請的主要工作內(nèi)容
項目用地盡調(diào)完成后,確定沒有問題,可與當(dāng)?shù)卣炗嗛_發(fā)協(xié)議書(投資框架協(xié)議),進入項目的備案申請階段。
(1)準(zhǔn)備
在項目備案申請時,需要委托有資質(zhì)的單位協(xié)助,由其編制大型光伏并網(wǎng)電站項目備案申請報告、可行性研究報告。
(2)項目備案階段所需要的工作及需要的行政部門書面意見(部分書面意見可能因不同省份存在差異)
主要包括以下：
1)安監(jiān)局對安全評估報告的意見
2)水利部門對水土保持方案的意見
3)國土部門就項目壓覆重要礦產(chǎn)資源有關(guān)問題的意見
4)國土部門就項目地質(zhì)災(zāi)害評估的意見
5)環(huán)保部門就項目環(huán)境影響報告的意見
6)住建部門就項目用地選址意見
7)國土部門就項目建設(shè)用地土地預(yù)審意見
8)文物部門就項目選址用地選址意見
9)農(nóng)業(yè)部門的意見
10)畜牧部門的意見
11)武裝部門的意見
12)辦理建設(shè)項目銀行資金證明,不少于項目總投資的20%,以及辦理建設(shè)項目與銀行的貸款意向,不高于項目總投資的80%
13)項目可行性研究報告、項目接入系統(tǒng)設(shè)計方案的評審意見
14)電力公司接入電網(wǎng)的意見。
(3)最終取得發(fā)改委備案 最終取得省一級發(fā)改委的備案(部分省份一定權(quán)限已經(jīng)下放)。
三、項目建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容及流程
(1)設(shè)計施工和及設(shè)備供應(yīng)商的選定
太陽能光伏電站的建設(shè),選擇有經(jīng)驗的設(shè)計單位可以大大節(jié)約工程造價,由于光伏在我國是一個新興的產(chǎn)業(yè),魚龍混雜,慎重選擇設(shè)計方是整個項目成功的關(guān)鍵。也有人直接找EPC全程代理,當(dāng)然投入要大些,組件和其他材料及設(shè)備供應(yīng)商早起處于壟斷環(huán)境,現(xiàn)在基本放開了。
(2)監(jiān)理方的選定
選擇一個好的監(jiān)理方,對于太陽能光伏電站建設(shè)過程中質(zhì)量的把控非常重要。監(jiān)理方應(yīng)當(dāng)具有太陽能電站建設(shè)監(jiān)理的相關(guān)經(jīng)驗,所指派人員應(yīng)當(dāng)熟悉組件等設(shè)備和材料。
(3)會同各方預(yù)驗收和進行試驗以及并網(wǎng)、電價批復(fù)和最終驗收
在最終竣工驗收前,投資方應(yīng)當(dāng)會同各方對太陽能光伏電站進行預(yù)驗收,并對光伏電站進行各項指標(biāo)的試驗,積極開展有關(guān)并網(wǎng)工作和電價批復(fù)工作,條件達到的,組織最終驗收。
四、太陽能光伏電站開収、建設(shè)中的土地法律問題
我國土地法律制度中,只有集體所有的土地以及國有土地兩種所有權(quán)的土地。而光伏電站建設(shè)大多位于農(nóng)村荒山,所以必然涉及如何處理集體所有權(quán)土地的問題。令人遺憾的是,由于各種歷史原因,我國的集體土地,無論從權(quán)屬的確認(rèn),以及流轉(zhuǎn),都存在著比較多的問題,包括但不限于以下
(1)集體土地大多沒有證照
雖然國家已經(jīng)開始注意到不動產(chǎn)登記,并著手處理,但目前來看,很多集體土地并未能辦理相關(guān)的登記。這就給如何確認(rèn)光伏電站所利用土地的權(quán)屬帶來很大的困擾。換句話說,投資人在建設(shè)光伏電站時,應(yīng)當(dāng)找哪一個主體來簽訂有關(guān)土地的合同,是首先需要解決的問題。
(2)是簽訂租賃合同還是承包合同、轉(zhuǎn)包合同、承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或者流轉(zhuǎn)合同
目前,大部分太陽能光伏電站項目的期限大概在26年左右,所以,對于土地使用的期限也應(yīng)當(dāng)與之相匹配。但是,租賃合同受法律保護的期限只限于20年,超過的期限不受法律保護。所以,如果簽訂土地有關(guān)的合同,不建議簽訂租賃合同。
根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。所以,如果農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地,可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式簽署承包合同。
根據(jù)我國法律法規(guī)規(guī)定,承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下,本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。但受讓方應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。所以太陽能光伏電站項目公司可以簽訂承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同,以獲得太陽能光伏電站項目所利用土地的使用權(quán)。但承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后,以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,承包方應(yīng)當(dāng)及時向發(fā)包方備案,以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。
承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓也屬于流轉(zhuǎn)的一種形式。 需要注意的是,我國法律規(guī)定耕地的承包期為三十年,草地的承包期為三十年至五十年,林地的承包期為三十年至七十年。但并未對荒地承包期限作出規(guī)定。對于以其他方式承包荒地的,可以就承包期限由雙方協(xié)商確定。
(3)土地用途的限制
根據(jù)我國法律規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地,但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)鎮(zhèn),村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
所以,對于建設(shè)太陽能光伏電站項目,大多比較保守的做法是,將光伏電站項目與一個農(nóng)業(yè)項目相結(jié)合開展,以符合我國法律關(guān)于農(nóng)村土地用途的限制。
(4)程序問題
根據(jù)我國法律規(guī)定,發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包,應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。所以,在利用農(nóng)村土地建設(shè)光伏電站項目時,務(wù)必注意經(jīng)過此程序。
