《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第一條規(guī)定，執(zhí)行程序查封、扣押、凍結的財產(chǎn)應當在一個月內(nèi)進行變現(xiàn)，實踐中往往難以實現(xiàn)，此類情況主要集中在不動產(chǎn)查封領域。查封的不動產(chǎn)難以快速變現(xiàn)主要有以下幾種情況：

一是查封標的為被執(zhí)行人名下的唯一住房，導致不宜處置或處置困難?；谌藱喔哂趥鶛嗟木?，《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對于未設定抵押權的房屋，是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須居住的，法院可以查封但不得拍賣、變賣或抵債。這意味著普通債權人作為申請人無權要求法院對查封房產(chǎn)進行處置。2015年5月，最高院發(fā)布《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十條對此有了新的突破，規(guī)定了執(zhí)行唯一住房的三個條件。但實踐中仍有重重阻力，例如唯一房產(chǎn)一般都由被執(zhí)行人自住或者出租，變現(xiàn)的后續(xù)問題還有很多，包括房屋騰退、人員安置、未取得生效法律文書的其他債權的償還等等。

二是查封標的設有抵押權，而申請執(zhí)行人只是普通債權人。這種情況下，因被執(zhí)行人不配合或其他客觀原因，執(zhí)行法官難以與抵押權人取得聯(lián)系；另外，實現(xiàn)抵押權后查封標的幾乎再無剩余價值，申請人即使要求變現(xiàn)也屬于無益拍賣，且另需自行承擔拍賣費用，申請人處置意愿較低。

三是標的物屬于輪候查封。房屋管理局等協(xié)助單位與輪候法院之間、輪候法院與首封法院之間信息不同步，協(xié)助單位一般不會主動將首封情況告知輪候查封的法院，之后即使首封情形有所變化，如標的物解封或變現(xiàn)后，輪候法院也很難在第一時間獲知相關信息；另外，基于一般由首次查封法院負責對執(zhí)行標的物進行變現(xiàn)處置的原則，少數(shù)首封法院基于種種原因并不積極采取變現(xiàn)措施，造成輪候查封案件無法順利執(zhí)行。

四是查封標的物屬于產(chǎn)權共有。因現(xiàn)行法律法規(guī)對共有不動產(chǎn)如何執(zhí)行缺乏詳細規(guī)定，導致執(zhí)行過程中遇到此類問題難有定論，如對于共同共有不動產(chǎn)，共有份額如何確定，共有物如何分割，執(zhí)行時是否及于不動產(chǎn)的全部，共有人的優(yōu)先購買權如何保障等等，導致即使案件最終進入處置程序，其他共有人也往往會提出執(zhí)行異議，影響執(zhí)行效率。

五是查封標的物上設置長期租賃權。實踐中，有時出現(xiàn)標的物上設置長期租賃權，租金已全部付清或抵債的情形，執(zhí)行法官需判斷是否涉及惡意租賃，有抵押權時，依據(jù)最高法院《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條，租賃權的設定若影響在先擔保物權，法院可依法去除，但具體操作仍需執(zhí)行法官在實務中摸索；沒有抵押權的，申請執(zhí)行人需另訴以推翻該租賃權的效力。

對此，我院采取四類措施提高查封不動產(chǎn)的變現(xiàn)效率：

第一、統(tǒng)一梳理，分類甄別。將未實際執(zhí)結案件中的不動產(chǎn)查封情況進行統(tǒng)一梳理，對影響變現(xiàn)進程的因素進行分類甄別，分析原因，確定思路，加大執(zhí)行力度，推進財產(chǎn)變現(xiàn)。如在被執(zhí)行人惡意轉(zhuǎn)移名下其他房產(chǎn)、惡意設置長期租賃權等行為的認定、以及查找抵押權人等方面加大調(diào)查力度。

第二、對內(nèi)加強審執(zhí)銜接。在共有不動產(chǎn)的分割及確權、申請人去除租賃權訴訟等程序中，執(zhí)行機構與審判庭相互對接，及時溝通，協(xié)調(diào)執(zhí)法，有利于快速查明事實、解決糾紛。

第三、對外加強執(zhí)行聯(lián)動。加強與不動產(chǎn)登記管理部門的銜接，聯(lián)動執(zhí)法，做到不動產(chǎn)登記信息與法院的查詢、查封相銜接，同步更新相關信息，便于輪候查封法院詳細了解首封情況，跟蹤首封案件變現(xiàn)進程，及時參與分配，或者當輪候轉(zhuǎn)為首封時，第一時間采取變現(xiàn)措施，保障申請執(zhí)行人權益。

第四、轉(zhuǎn)變新思路，探索新方法。對被執(zhí)行人下落不明，房產(chǎn)無人居住的，探討能否推定被執(zhí)行人放棄居住權利，將房產(chǎn)及時拍賣；作為查封標的的房產(chǎn)正在使用以致無法騰空拍賣的，探討能否以不交吉形式（即法院不負責騰房交付）拍賣房產(chǎn)等。