一、案件回放
王女士想在地鐵附近租賃一套房屋，于是找到某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在經(jīng)紀(jì)人的推薦下，王女士與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋租賃合同。該租賃合同是格式文本，出租人一欄中填寫的是李某某的名字，代理人一欄中寫的是該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名字，在合同文本最后簽字處，只在代理人處蓋有該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的公章。事后，王女士與該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)生糾紛起訴至法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還剩余租金和押金。立案法官在審查案件時(shí)，認(rèn)為該租賃合同的主體是王女士和李某某，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只是李某某的委托代理人，故以訴訟主體不適格不予立案。
二、律師提示
出租代理和轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司兩種常見的經(jīng)營業(yè)務(wù)，代理出租是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名義代理出租房屋，其與出租人之間是委托關(guān)系；轉(zhuǎn)租是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承租房屋后，在租賃期內(nèi)再將其出租給第三方的行為，其與出租人和第三方之間均為租賃關(guān)系。因這兩種租賃業(yè)務(wù)中的實(shí)際承租人往往僅與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂合同，實(shí)踐中許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意將合同主體作“模糊化”處理，導(dǎo)致承租人在發(fā)生糾紛并起訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司時(shí)，可能因主體不適格等問題遇到障礙。所以在簽訂租賃合同時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查合同主體，明確出租方，遇到類似情況要主動(dòng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提出修改合同主體。
