一、取證?。?！
對，沒錯(cuò)，就是取證！你必須取得違約方違約的證據(jù)?。?！否則，一旦進(jìn)入訴訟程序，你將難以維護(hù)自己的合法權(quán)益?。?！《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！边@就是“誰主張，誰舉證”的基本原則。因此，證據(jù)是一切民事訴訟的基石，而當(dāng)事人往往在一方違約后，除了抱怨、憤怒、不知所措及要求對方承擔(dān)責(zé)任外，卻往往忽視了先固定證據(jù)。下面通過一個(gè)小案例看看沒有證據(jù)證明對方違約的訴訟結(jié)果，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)買賣糾紛的特點(diǎn)，講講該如何取證。
二、小案例
原告王某訴至法院稱：2007年6月8日，其與被告張某簽訂房屋買賣居間協(xié)議一份，協(xié)議約定原被告雙方應(yīng)于2007在7月31日前簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，協(xié)議簽署后原告支付了10萬元定金。但是，由于房價(jià)暴漲，7月31日當(dāng)天，被告單方面要求提高出售價(jià)格，最終導(dǎo)致合同沒有簽署。要求法院判令被告雙倍返還定金。
但是，被告辯稱正式合同沒有簽署是由于雙方就合同的細(xì)節(jié)問題沒有達(dá)成一致意見，根本沒有要求漲價(jià)的事實(shí)。而從事居間介紹的業(yè)務(wù)員也因離職，無法聯(lián)系，而不能為買方出庭作證。
三、法院判決
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告沒有證據(jù)證明賣方的行為構(gòu)成違約，賣方也沒有證據(jù)證明買方構(gòu)成違約，遂判決賣方退還定金人民幣10萬元，駁回買方其他訴請。
上述案例中，由于買方未能證明賣方單方面違約，而賣方也未能證明買方單方面違約，因此，最終的結(jié)果就是由于未能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致買賣合同無法達(dá)成，因此，法院最終僅判決退還定金，而不是雙倍返還定金。
當(dāng)然，我們無法還原案件的事實(shí)真相，從上述案例可以看出，證據(jù)在訴訟中是何等重要。
因此，在目前的市場環(huán)境下，房價(jià)持續(xù)暴漲中，當(dāng)賣方單方面違約時(shí)，買方，你所做的第一件事就是務(wù)必及時(shí)取證，取得賣方違約的證據(jù)。
四、那么如何取證？
根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，民事訴訟證據(jù)共有8類，本文今天根據(jù)房地產(chǎn)買賣的特性，只講其中的4種證據(jù)的如何取證，即書證、視聽資料、證人證言、電子證據(jù)，該如何取證?。?！重點(diǎn)講錄音證據(jù)如何取證。
（一）書證
書證是指以其內(nèi)容來證明待證事實(shí)的有關(guān)情況的文字材料。因此，在一方違約時(shí)，作為守約方應(yīng)盡力要求違約方提供書面解除合同的告知函，若能取得書面證據(jù)，則無需進(jìn)一步取證。
針對房屋買賣合同糾紛中，尤其是定金合同簽署后，賣方單方面違約拒售，作為買方應(yīng)盡力要求賣方提供書面通知。
（二）視聽資料
視聽資料可以是錄音、錄像，在民事訴訟中視聽資料往往能夠反映事實(shí)經(jīng)過，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定，存在有疑點(diǎn)的視聽資料，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。對于未經(jīng)對方當(dāng)事人同意私自錄制其談話取得的資料，只要不是以侵害他人合法權(quán)益（如侵害隱私）或者違反法律禁止性規(guī)定的方法（如竊聽）取得的，仍可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。
因此，對于在協(xié)商、交涉過程中的談話內(nèi)容，完全可以在對方不知情的情況下進(jìn)行錄音。
由于視頻證據(jù)在采集時(shí)一般相對較難，而且會引起違約方的注意，因此本文主要還是將該如何錄音。
1.錄音時(shí)間和地點(diǎn)的選擇
從有利訴訟的角度來說，錄音應(yīng)盡早進(jìn)行。越早進(jìn)行，取證對象越無防備，特別是在一方違約后初次交涉時(shí)，一般不會歪曲事實(shí)，這個(gè)時(shí)候的談話錄音價(jià)值最大。而在幾經(jīng)交涉后，對方往往會從有利自身的角度進(jìn)行敘述，或者持防備態(tài)度。
地點(diǎn)的選擇，也非常重要，應(yīng)該盡量尋找比較安靜和不受干擾的地方，能夠獲得較好的錄音效果。
對于房屋買賣來說，當(dāng)賣方或買方違約時(shí)，應(yīng)找中介人員在中介的會議室進(jìn)行溝通，因?yàn)橛械谌皆趫龅那闆r下，違約方首次交涉時(shí)難以歪曲事實(shí)。
當(dāng)然，在雙方無法當(dāng)面交談的情況下，應(yīng)采取電話錄音等方式。
2.取證前的準(zhǔn)備工作
在錄音取證前，對談話內(nèi)容作好精心準(zhǔn)備，包括事先考慮好所提示的問題和對方可能的答案，應(yīng)該如何誘導(dǎo)對方對違約的事實(shí)進(jìn)行表態(tài)等，不要漫無目的的交談。如果自己沒有能力做到這些，建議聘請專業(yè)的律師進(jìn)行指導(dǎo)，和問題的設(shè)計(jì)。
3.錄音器材的選擇
目前智能手機(jī)均有錄音錄像功能，但是在面談時(shí)還是建議選擇選擇體積小、易隱藏、錄音時(shí)間長、音質(zhì)高錄音筆，因?yàn)槭謾C(jī)錄音時(shí)，可能會被來電所打斷。否則也有可能引起對方的注意。
4.注意錄音器材的隱蔽及談話方式
錄音取證時(shí)，當(dāng)然最重要的就是不能讓取證對象察覺你是在錄音，因此必須做到器材隱蔽。談話過程中語氣、神態(tài)等要自然，避免一時(shí)激動(dòng)而發(fā)生爭吵，那樣可能會不歡而散，也會導(dǎo)致取證失敗。
（1）談話過程中盡量交代一下時(shí)間、地點(diǎn)，明確各方談話者的身份和與談?wù)撌聦?shí)的關(guān)系，在交談時(shí)盡量用全名稱呼，以增強(qiáng)錄音的關(guān)聯(lián)性和可信度。
（2）談話目的主要著眼于事實(shí)的敘述、承認(rèn)或否認(rèn)，不要糾纏于法律責(zé)任的爭論。
（3）錄音目的達(dá)成后，可以就賠償問題，或違約責(zé)任問題展開協(xié)商。
（三）證人證言的取證
在房地產(chǎn)買賣合同糾紛中，作為最熟悉交易情況的中介工作人員，因此，沒有比中介工作人員再為合適的證人。在一方違約后，作為守約方盡量要求中介工作人員出庭作證，或者申請法院依法向該中介工作人員進(jìn)行調(diào)查。
（四）電子證據(jù)
針對房屋買賣中，電子證據(jù)，一般是買賣雙方在買賣過程中通過短信、微信、郵件等方式進(jìn)行溝通，在溝通過程中所產(chǎn)生的證據(jù)。
