近期，電梯墜樓的驚魂一刻經(jīng)常見諸報端。細看這些電梯墜樓事故的報道，會發(fā)現(xiàn)因“住改商”導致的電梯超負荷、無法正常運轉(zhuǎn)導致電梯墜樓的占很大比例。小區(qū)內(nèi)多家住戶將原設計為居住使用的房屋改為商用，導致居民樓電梯內(nèi)擠滿了辦事人員、貨物，遠遠超過電梯原有設計的載重負荷，電梯事故發(fā)生也不足為奇。因此，“住改商”這一普遍的社會問題再次引起了人們的關注，而由“住改商”引發(fā)糾紛訴至法院的案例也時有發(fā)生。
案例一、擅自“住改商” 法院判排除妨害
賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場所，樓上每日人來人往的噪音，嚴重影響了賈大爺作息，加之其自身長期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無奈下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某則辯稱，自己有權(quán)自主決定自家房屋用途，他人無權(quán)干涉。故不同意賈大爺?shù)脑V請。
法院審理后支持了賈大爺?shù)脑V訟請求。
律師評析：
依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。根據(jù)上述法律規(guī)定可知，業(yè)主不得擅自將住宅改為商用房屋，除非經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。上述案件中，林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當使用，賈大爺作為利害關系人有權(quán)要求林某承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失等民事責任。
就如何確定利害關系業(yè)主的范圍問題，為合理劃定一個便于操作的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業(yè)主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。
案例二、僅有部分業(yè)主同意 法院判停止營業(yè)
被告王瑩所有的位于某小區(qū)的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事串串香餐館經(jīng)營活動，該餐館的經(jīng)營活動給周圍業(yè)主帶來較為嚴重的大氣污染、噪聲污染等環(huán)境污染。原告馬杰作為串串香餐館樓上房屋的業(yè)主遂將王瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長期半夜才停止營業(yè)，噪聲污染嚴重。王瑩未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，并經(jīng)營串串香生意，其行為嚴重影響了整個小區(qū)業(yè)主的生活，現(xiàn)請求判令王瑩排除妨害，停止經(jīng)營活動。王瑩辯稱，串串香餐館開業(yè)前是征得部分鄰居同意的，馬杰的反對并不代表多數(shù)人的意見，故不同意其訴訟請求，請求法院駁。
法院審理后判決支持了馬杰的訴訟請求。
律師評析：
“住改商”中的“利害關系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關系的業(yè)主同意？《物權(quán)法》施行后，在實踐中有做法是按照多數(shù)決來確定有利害關系業(yè)主的意見。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。 故必須達到所有的利害關系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進行“住改商”。上述案件中，王瑩擅自“住改商”的行為顯然未經(jīng)該小區(qū)直接利害關系業(yè)主馬杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來的噪聲污染、大氣污染也嚴重影響了小區(qū)的秩序和環(huán)境，造成了相鄰業(yè)主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬杰有權(quán)要求王瑩立即停止經(jīng)營。
律師提示：
一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時向小區(qū)業(yè)委會或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主，聯(lián)合物業(yè)公司開展清理“住改商”戶活動。小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運貨、提高超人數(shù)的“住改商”戶的水電費等措施，請走擾民公司。在上述措施不足以禁止擾民情況的，可向物業(yè)服務企業(yè)進行投訴。在上述行為依然無法解決的情況下，有利害關系的業(yè)主也可拿起法律武器，向人民法院提起相鄰權(quán)訴訟。
