翟女士為了改善家庭居住條件，于2016年2月與高先生簽訂房屋買賣合同，約定以448萬元的價格購買位于海淀區(qū)清河清緣里小區(qū)的房屋一套，并于簽訂合同當(dāng)天支付高先生定金30萬元，支付中介費(fèi)12.096萬元。高先生在簽訂合同一個月后，以其出售該房屋未征得其配偶同意，現(xiàn)其配偶不同意出售房屋為由，提出雙方合同無效，并要求終止履行合同。 

2016年6月，由于雙方協(xié)商未果，翟女士起訴至海淀法院，請求法院判決解除雙方買賣合同，并要求賣方支付總合同價款20%的違約金89.6萬元及違約金利息，按同期銀行貸款利率計算（自2016年5月6日起直至付清全部違約金及利息日止）、因購房產(chǎn)生的居間服務(wù)費(fèi)用12.096萬元、因購房造成的借款資金損失4.69萬元、律師費(fèi)損失7.8萬元。翟女士稱，高先生拒絕出賣房屋對其造成的實(shí)際損失包括房屋差價損失、居間服務(wù)費(fèi)用、因購房造成的借款資金損失、律師費(fèi)等。

高先生辯稱，其房屋是夫妻雙方共同財產(chǎn)，處分共有物應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員同意，其未經(jīng)配偶允許賣房，合同應(yīng)屬無效；由于合同無效，其沒有承擔(dān)違約金的依據(jù)，因此不同意支付違約金；其對居間服務(wù)費(fèi)一無所知，即使居間服務(wù)了，合同無效后應(yīng)當(dāng)予以退回；至于借款資金損失等，合同無效的過錯應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，買方法律意識淡漠也是過錯之一，且其要求過退回定金，買方應(yīng)當(dāng)對擴(kuò)大利息損失承擔(dān)責(zé)任。綜上，高先生不同意原告的訴訟請求。

雙方在房屋買賣合同中約定，賣方出現(xiàn)拒絕賣房等根本違約行為的，賣方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)，賠付相當(dāng)于房屋總價款20%的違約金，居間方收取買方的所有費(fèi)用不予退還，由賣方直接賠付買方。訴訟中，翟女士認(rèn)為涉案房屋現(xiàn)市場價值為650萬元，高峰認(rèn)為涉案房屋現(xiàn)市場價值為600萬元，雙方均不申請法院對涉案房屋價值進(jìn)行評估。經(jīng)法庭釋明，如果認(rèn)定存在違約，應(yīng)按照合同約定支付違約金，約定違約金低于或過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加或減少。對于違約金數(shù)額，高先生認(rèn)為違約金數(shù)額約定過高，要求法院酌減；翟女士認(rèn)為違約金數(shù)額約定過低，要求法院酌情增加。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)屬合法有效。但高先生未取得房屋所有權(quán)，致使房屋不能過戶，存在違約行為。在此情況下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同約定支付違約金和中介費(fèi)，具有事實(shí)和法律依據(jù)。最后，法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，判決高先生退還定金30萬，并賠償?shù)耘窟`約金89.6萬元和中介費(fèi)12.096萬。

〖律師講法〗：

一、遭遇拒絕賣房，買方可以選擇要求賣方繼續(xù)履行或解除合同。

根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，買房人在遭遇賣方違約拒絕購買房屋時，可以根據(jù)自身情況，選擇要求賣方繼續(xù)履行，或解除合同并要求賣方賠償損失。但是，有幾種特殊情形，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，買方要求繼續(xù)履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買賣合同的賣方因未取得房屋全部所有權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，造成合同在事實(shí)上不具備繼續(xù)履行的條件。上述案例即屬于此種情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導(dǎo)致房屋無法過戶。

二、解除合同后，守約方可要求違約方賠償損失或按合同約定支付違約金。

《合同法》第114條第1款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。由于違約金即是合同約定的損失賠償數(shù)額，因此，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計算，該案中，翟女士起訴至法院時，既要求對方按照合同約定支付違約金，又要求其賠償其實(shí)際損失，法院最終依照兩項主張中數(shù)額較高的一項確定損失賠償數(shù)額。

關(guān)于違約金具體賠償數(shù)額的確定，根據(jù)《合同法》第114條第2款的規(guī)定，約定違約金低于或過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以增加或減少?！逗贤ā匪痉ń忉專ǘ┑?9條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。因此，法院可以綜合案情，酌情確定違約金賠償數(shù)額。上述案例中，賣方拒絕賣房的時期正處于房價上漲期間，買方不能按合同價款購房將造成房屋差價損失。上述案例中，由于賣方認(rèn)可房屋現(xiàn)價值為600萬元，因此，可確認(rèn)房屋差價損失至少為152萬元，而雙方約定的違約金為89.6萬，并未過分高于實(shí)際損失。最終，法院對雙方要求酌情增加或減少違約金數(shù)額的申請均不予采納，并確定違約金數(shù)額為89.6萬元。由于合同中另行約定了中介費(fèi)的賠付方式，法院按照合同約定，判決由賣方賠付中介費(fèi)12.096元