李大偉律師解答：

您好，很高興為您解答關(guān)于“融資租賃”式銷售商品房的相關(guān)問題。

2015年12月3日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房報(bào)告（2015-2016）》。

報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預(yù)期。

商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個(gè)月。

與此同時(shí)，住房市場步入“結(jié)構(gòu)性過?！睍r(shí)代，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過于求”并存。

以開發(fā)商為出租人或以金融租賃公司為出租人，購房者為承租人，約定租賃期限屆滿后，承租的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬承租人的“融資租賃”式的商品房銷售模式有助于開發(fā)商去庫存，激發(fā)潛在市場需求，快速回籠資金。

一、房地產(chǎn)融資租賃的含義 依據(jù)《合同法》第二百三十七條：融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。

第二百五十條：出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。

房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。

它同一般的融資租賃相比有兩方面的顯著區(qū)別：一是房地產(chǎn)融資租賃的標(biāo)的物是房屋即不定產(chǎn)，房屋的價(jià)值一般會(huì)出現(xiàn)增加的情況，有時(shí)更會(huì)有較大的波動(dòng)；

二是在房地產(chǎn)融資租賃中，房屋的所有權(quán)一般在租賃期屆滿后，都轉(zhuǎn)移給承租人。

二、以金融租賃公司為出租人的“融資租賃”銷售模式 1、交易結(jié)構(gòu) 開發(fā)商、金融租賃公司、購房者（承租人）三方主體，承租人　提出具體明確的房屋租賃申請，金融租賃公司根據(jù)租賃標(biāo)的向開發(fā)商簽訂房屋購買協(xié)議后，金融租賃公司將房產(chǎn)出租給承租人，金融租賃公司收取租金收益，開發(fā)商實(shí)現(xiàn)銷售房產(chǎn)的目的。

承租人承租房屋達(dá)到約定期限后，承租人取得房屋的所有權(quán)。

不動(dòng)產(chǎn)是否屬于適格的融資租賃對象的法律障礙。

對于融資租賃的租賃物范圍，我國法律、行政法規(guī)并未給出明確的界定。

根據(jù)2005年商務(wù)部頒布的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》規(guī)定，租賃財(cái)產(chǎn)僅限于機(jī)器設(shè)備，汽車、輪船和飛機(jī)等交通工具等動(dòng)產(chǎn)。

2007年銀監(jiān)會(huì)頒布的《金融租賃公司管理辦法》規(guī)定，適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)。

根據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-固定資產(chǎn)》規(guī)定，固定資產(chǎn)是指為為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出資或者經(jīng)營管理而持有的、使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。

而《合同法》以及《融資租賃合同司法解釋》中對租賃物的范圍并未進(jìn)行規(guī)定，最高法院《融資租賃司法解釋（征求意見稿）》第四條曾規(guī)定：“有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：……（二）以房屋等不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了。

《天津市人民政府辦公廳關(guān)于加快我市融資租賃業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》第一條第（三）項(xiàng)關(guān)于售后回租業(yè)務(wù)權(quán)屬和權(quán)證辦理中規(guī)定：“……在規(guī)定時(shí)限完成租賃不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記和動(dòng)產(chǎn)抵押變更登記等手續(xù)。

”根據(jù)該意見，天津在融資租賃業(yè)務(wù)中是允許不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的租賃物的。

由此可以看出，我國法律對租賃物并沒有統(tǒng)一和明確的規(guī)定，商務(wù)部不認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)可以作為租賃財(cái)產(chǎn)；

但是，作為金融業(yè)的主管機(jī)構(gòu)銀監(jiān)會(huì)對不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物是持肯定態(tài)度的。

三、以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”式銷售 開發(fā)商將竣工驗(yàn)收簡裝后的商品房直接出租給購房者，約定在租賃期間購房者向開發(fā)商繳納租金，租賃期限屆滿后購房者取得所承租房屋的所有權(quán)。

開發(fā)商因?yàn)槌鲎馕飿I(yè)而形成的穩(wěn)定現(xiàn)金流，可以資產(chǎn)證券化或向商業(yè)保理公司轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款的方式，一次性回籠租賃期間的全部租金，已達(dá)到出售房屋的商業(yè)目的。

以開發(fā)商為出租人的“融資租賃”式銷售，可以規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)能否成為融資租賃對象的法律障礙。

開發(fā)商直接向購房者出租房屋，沒有通過金融租賃公司，該出租模式已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的融資租賃，不受不動(dòng)產(chǎn)能否成為融資租賃對象的法律限制。

開發(fā)商出租房產(chǎn)形成的穩(wěn)定租金收益可以資產(chǎn)證券化。

《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第三條：本規(guī)定所稱基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，也可以是多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。

前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，交易對價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)持續(xù)、穩(wěn)定。

基礎(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，以及中國證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

資產(chǎn)證券化計(jì)劃，以開發(fā)商出租物業(yè)若干年內(nèi)租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，開發(fā)商作為融資方通過這部分未來收益提前獲得現(xiàn)金。

而投資者則通過購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，以還本付息的形式獲得未來收益。