一、口頭租賃協(xié)議可以解除嗎？

【案情簡介】

五年前，楊某將自家舊房出租給熟人李某，雙方?jīng)]有簽訂書面租賃協(xié)議，五年來李某定期將房租按月交付給楊某，李某一直將該房屋當(dāng)做自家房屋居住使用，雙方相安無事。這段時(shí)間來，樓市火爆，楊某動(dòng)了心思將舊房出售，遂找到李某商量終止租賃并騰退房屋，李某不同意。楊某回家后，有人支招，起草一份“解除口頭房屋租賃合同通知書”，要求李某在一周內(nèi)將房騰回。誰料李某拒收這份通知書，楊某找到司法所詢問解決辦法。

【法律分析】

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十五條的規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。本案例中，楊某和李某之間的租賃合同即為不定期租賃。根據(jù)《合同法》第二百三十二條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，經(jīng)補(bǔ)充約定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

由于雙方?jīng)]有補(bǔ)充約定剩余租期，楊某可以隨時(shí)解除合同，由于法律沒有規(guī)定解除合同必須采取書面形式，楊某口頭通知李某解除協(xié)議即可，李某拒收“通知書”不影響協(xié)議解除。但是根據(jù)法律規(guī)定，楊某必須給李某留有合理期限騰退房屋。后經(jīng)過司法所耐心調(diào)解，楊某認(rèn)識(shí)到自己要求李某一周內(nèi)騰房的行為不僅于法無據(jù)，也傷害了和李某的多年感情。雙方解開心結(jié)后，楊某將房屋以略低于市場價(jià)格的形式出售給了李某。

二、口頭租賃協(xié)議怎樣解除？

【相關(guān)知識(shí)】

房屋租賃合同在民法上屬于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的范疇，即合同一方將自己所有的財(cái)產(chǎn)（房屋）交給合同另一方占有、使用及收益，同時(shí)，使用方向交付方支付相應(yīng)的租金。租賃合同中的使用方并沒有房屋的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條、第五十四條規(guī)定的內(nèi)容可知，城市房屋租賃合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。但在現(xiàn)實(shí)生活中，也會(huì)存在著很多口頭房屋租賃合同并實(shí)際履行的情況。

口頭租賃合同因?yàn)殡S意性、變動(dòng)性、不確定性較大，所以會(huì)存在著不少風(fēng)險(xiǎn)。我國相關(guān)法律對(duì)于口頭租賃合同的效力也作出了相應(yīng)的規(guī)定，這些都適用于房屋租賃合同。

《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！钡诙僖皇鍡l規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃?！钡诙偃l規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！钡诙偃鶙l規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！?/p>

由以上法律規(guī)定的內(nèi)容可知，口頭房屋租賃合同未采用書面形式的視為不定期租賃合同。對(duì)于不定期租賃合同的雙方當(dāng)事人而言，其均有權(quán)可以隨時(shí)解除合同，雙方均享有任意解除權(quán)，不以對(duì)方違約為要件，解除合同的當(dāng)事人如果是出租人，則其應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

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